贵阳房子有多少被投资客买走?‖楼市小密圈

发表于 讨论求助 2019-06-20 04:52:39

白金汉府

多年以来,贵阳人经常对外炫耀的两大好处是:一空气好,二是房价低。

 如今,第二个“优势”已经很难说出口。

 贵阳人,开始和很多大城市的人一样,开始为买不起房而睡不好觉。

   “房价洼地 ,再不投资贵阳你就亏了!”

8月17日,贵阳市住建局、市公安局等九个部门发布政令:将通过部门联合执法,重点打击投机炒房行为、房地产“黑中介、房地产开发企业违法违规行为等。

这和两个月前住建部等七部委联合发文的内容基本吻合,计划开展治理房地产市场乱象专项行动。

贵阳属于30个被要求整治的城市之一。

其实,这是贵阳对楼市的第二次喊“打”。今年5月,贵阳就下文严厉打击“首付贷”、“假按揭”等行为。

 在此之前的5月份,贵阳和多个城市接受了住建部的约谈,要求稳定房地产市场。

 于是出台了新房购入3年内不得出售的限制,以此来抑制房价和警告炒房团。

但是,来自贵阳房价行情平台的数据显示,今年7月贵阳二手房均价每平方米9875元,同比去年同期上涨49.8%,云岩、南明、小河的涨幅比较“可观”。

观山湖区是涨价中的战斗机:均价为12325元,同比去年同期上涨66.64%。

辛亏,有修文、息烽、开阳三个郊区拉低了均价。

  

转身,贵阳房价从2017年下半年的5000均价,死拉活扯涨到2018年的10000左右。

而2012至2016年全国房价涨声一片时,贵阳房价不给力,与周边昆明、重庆、成都等城市有近50% 的价差。

今年夏天央视《昆明贵阳:楼市发烧背后》节目中,记者通过暗访云岩区的中央国际楼盘,一个发房产广告的大姐称,2017年3月8号,这个楼盘的均价只有四五千元/平米,现在每平米已经超过9000元。

 而距离不远的中铁逸都国际的楼盘,开发商2009年就拿了地,这几年房价从三四千元涨到现在的一万多。

贵阳虽然有来自周边城市和县域的人口流入,但常驻人口仍然不过400多万,远不如临近的昆明和南宁,然而房价却直逼昆明和南宁。

  

2015年,以深圳为首的一线城市不断上涨,部分二三四线城市出现“轮动涨价”现象,中央定调“房子是用来住的,不是用来炒的”之后,很多没有调控的城市逐渐升级调控,迅速进入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。

其实,早在2011年2月20日,贵阳曾经发布过限购政策,其中包括:

 1、已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭,限购1套住房。

   2、对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、需求量大的一环内住房。

2012年9月,贵阳市公布《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施(试行)》,凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的,可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证,享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇,不受入住时间和购房面积的限制。

换言之,就是买房送户口。当时北京大学教授陈国强表示,“贵阳此次措施是给予外地购房者的’大礼包’,对限购政策的冲击。”

 到了2014年9月1日,贵阳正式停止执行住房限购措施。

目前, 贵阳市的房地产政策是认贷不认房,首次贷款都按照首套房认定,首付只需两成,第二套房首付比例提高到三成,相比国内其它城市,首付比例要低很多,而且如果是全款的话,买几套都可以,不受任何限制。

除了“限售”之外,贵阳对外省购房者十分温和。

从而吸引了四川、重庆,北京、广东等地的投资客,乃至于有人惊呼:“不限购不限贷,房价洼地 ,再不投资贵阳你就亏了!”

  官方统计:外省人至少买走4成

事实上,早在2016年4月,有关“炒房团结伙赴贵阳”的新闻就开始流传。

《中国证券报》曾经讲过一个生动的炒房案例,其中的具体手法是:2016年6月,魏广华和他的朋友们踏上漳州准备“大干一场”时,当时市区房价每平米约为6000—8000元,短短9个月过去,新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的,个别湖景、江景、学区房,甚至在2.5—2.8万元之间。

怎么操作的呢?魏广华等人陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居——这几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量,接下来,找在当地有一定规模和垄断地位的中介合作,一天一天刷新手中房产的挂牌价格,让在售的房东也会跟风抬价。

这篇文字中讲到了贵阳的花果园,这个占地1830万平方米,计划入住50万人口的亚洲超级大盘。

在这里,多介绍花果园几句。贵阳仅仅480万人口,但居住密度全国之最,花果园更是香港的两倍。

因为太堵,很多出租车不远去花果园,在很多人看来,这个棚户区改造的超级大盘,已渐渐“棚”荜生“灰”。

炒房团先是排查出花果园的入住率超高,得知贵阳还没有地铁房的概念。于是就计划在地铁交汇处,选择流通盘较小的小区,打算一把吃掉所有的小户型。

这样成本低,容易转手,贵阳的整体房价也被抬上去了。

  过去10年,世纪城、花果园、未来方舟等大体量的“神盘”,按住了贵阳的房价,也透支了贵阳乃至贵州的购买力。

一个最好的例证是:七八年前花果园每平方4000元的时候,居然跑到一些镇上设立销售点。很多工薪阶层,也到贵阳的买一套房。

两年来,外省大量投资客不断涌入贵阳。贵阳恒大新世界销售人员今年夏天告诉央视记者:我们新世界的业主,第一期的外地的没有本地的多,本地的占60%,但是二期的外地的占60%,本地的占40%。现在三期四期外地的更多了。

这种说法和官方的说法吻合。贵安新区规建局2018年1月发布相关统计数据显示,2017年前三季度新区网签商品房数合计为6444套,省外购房人网签数2460套,占购房总数的38.18%,也就是说外地人购房比例已经接近40%。

而贵安新区位于贵阳市中心30多公里外,是2014年才成立的国家级新区。

开发商的罕见营销

因为经济薄弱,库存较大。早年,外省开发商对贵阳地产市场兴趣并不浓。

  一家央企的管理层告诉楼市小密圈圈主:七八年前,这家央企积极进入贵阳,全国各地分公司老总到北京开会时,其他分公司老总纷纷谈业绩的时候,贵阳分公司的老总因为楼市不景气,融资利息高,一时坐如针毡。

 另外一家香港上市的大型地产公司中层曾告诉圈主,不愿意进入贵阳市场。

 2005年以来,外地大型房企集团纷纷抢滩贵阳,他们凭借其品牌影响力、强劲的实力和特有的开发风格,成为市场的重要力量。

 其中保利、恒大、万科、碧桂园、绿地等五家企业是其中的典型代表。比如,从2010年万科进入贵阳至今8年来,贵阳万科相继开发了17个项目。

    

 最近,除了走高大上路线的融创之外,就是安徽经贸这种企业,也要来贵阳“爽一把”。

外地开发商的一个重要动作是,带来了外省大量投资客。

楼市小密圈圈主发现,贵阳花溪一个楼盘,今年4月居然在北京新京报打广告,让人费解。

 但后来慢慢发现,他们在广州等全国很多当地媒体上也大力宣传,甚至在中央电视台重金推广。

这家开发商操作手法是:动用集团公司的资源在全国几十个城市联动销售,在贵阳机场、高铁站举牌接待,并且包下了贵阳星级酒店,用大巴车雄赳赳气昂昂把外省买房人拉到售楼部。

相关人士对楼市小密圈圈主透露的情况非常有趣:这个楼盘的内部员工因为花溪的位置上万的单价,交了认筹金的部分人都退了。

 但是看管北上广深动不动五万十万一平方的土豪们,面临该楼盘万元左右的价格,像买白菜一样眼睛不眨就下单。

 据说,该楼盘五一黄金周期间销售了几千套房子,共有五六十亿现金进账。

外界真假难辨。但是这种大规模的异地拉客的营销模式,非常罕见,的确吓了圈主一跳。

到了6月,贵州宣布了对广东省、广西自治区、福建省、湖南省、上海市、浙江省、江苏省、湖北省、重庆市、四川省等10个省区市的避暑优惠政策:包括全省景区五折优惠和小型客车行驶贵州境内高速公路实施五折通行优惠等。

而且,对旅游包机、旅游专列也补贴。

此前实行的江苏和安徽游客到贵州门票全免政策依然有效,毕节地区针对重庆游客实行的全免费也是依然有效。

如何选定这10个省区市的,官方并没有解释。

 可以肯定的是,以上省市大多除了都位于长江以南,到贵州的距离比较近外,均是全国出了名的高温地区。

前述花溪楼盘借势发力,对该集团全国范围内所属各大在售楼盘、各城市展厅再次拉客:对如参观当日成功现场认购的客户,看房游期间交通、住宿、餐饮、导游、景区门票等费用全免。

如诚意客户未成功认购,按照省份划分,在退还诚意金时,优惠补交1500到2600元不等的看房游费用。

 (一家报纸说:贵阳房地产价格破万)

    未来何去何从

2000年以前,贵阳人买房基本上只盯着云岩、南明两个老城区。2001年,金阳新区启动开发,这片区域楼市发展迅猛,热度不减。

几年前,贵阳楼市因为库存太大,存在一定泡沫,一度被称为“第二个鄂尔多斯”,众开发商一时叫屈。

 贵阳楼市在经历了跌宕起伏的发展后,市场上不时有“贵阳新房越来越少、未来房价必涨”等说法,其实贵阳楼市供应量充足。

截止2018年6月30日商品房存量1320万㎡,按照2018年上半年月均去化47万㎡计算,还需28个月消化。

 面对如此大的库存,想必平常售楼小姐对你说的“没房”,我不指明你也知道是啥状态了,按照圈主的估计,贵阳下半年不太可能出台限购令。

  

贵阳房价上涨的另外一个原因是,2017年以来贵阳棚户区大规模改造。

根据规划,贵阳市到2020年是要基本完成2231万平方米、15万户左右的棚户区城中村改造。

棚改在全国范围内基本都是实行货币化安置的,大量的拆迁户买房必然拉动销量和价格。

住房和城乡建设部已经开始重视这一动向。有关司局负责人7月12日表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。

 该负责人说,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

 贵阳夏无酷暑,生态良好,更有环城林带提供了富足的负氧离子,吸引了外省人前来度假。

近年因为交通的改善,加上贵阳的大数据等高新产业的宣传,贵阳成了外省人心中一个有前途的年轻城市。

 耐人寻味的是,投资客还在进进出出。

楼市小密圈圈主了解的情况是,目前已经有一些投资客卖了贵阳的房子获得可观利润转战其他城市,而另外有投资客还在不断挺进贵阳。他们说,观山湖这个17岁的小姑娘更可人,还可以再拉升价格。

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炒作,不能在掩盖虚假繁荣,贵阳好想静静。

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