那么……再见了公摊、再见了毛坯房

发表于 讨论求助 2019-07-07 21:53:25

星豪湾

本来我是不想解读这个文件的,不少人最近一直在问,而且大部分主流地产号,经济号都对此发表过意见。就我个人而言对于此文件的解读一句话:借用网络上的一句“带皮的核桃15块一斤,不带皮的30块”,来形容这个事情。

首先就是我个人对部分媒体的看法:什么玩意,动不动就是重磅,突发,瞎解读。文件早就下发,结果有人来一句“我靠”。我真心想说,你就一傻逼,伸手党。文件不会自己去看,还问我有文件没?你这不是搞笑?

“公摊”:毕竟购房者花了钱却没有相应的面积,这事搁谁心里都不舒服,不如我就带大家认真的研究一下:原文内容约2.8万字。里面的内容还是值得大家去学习和参考的,主要透露的两个点就是:公摊取消、推动成品房。

主要是在2.4使用维护里面的一条“2.4.6:住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

一:首先我们先简单的回顾一下“公摊”的历史。

在各种资料中,关于公摊面积的来源几乎没有一个肯定的答案,但全世界只有中国内地和中国香港地区使用公摊面积计算房屋面积。

当然了和楼花相比:公摊面积让人更加的有理由去恨。传说中还是由著名的香港商人李嘉诚

其实在10年前就已经有之类的消息、那时候是多层(也就是现在的老破小)和小高层。也就是因为由多层转向小高层建筑后,“公摊”一词才引起的舆论。因为小高层有电梯这些、影响了得房率。在这些年地方建筑密度不同,购房者也逐渐就习惯了,也就开始慢慢的接受。

是因为从16年以来各地区房价就如同那脱缰的野马疯狂的上涨,在加上地方政府所谓的调控,在这样的的一个大环境下下,购房者再一次不满,其后不少媒体发声,就包括人民日报也在发声。

二:公摊面积,中国房地产的特色。

我为什么会将公摊面积是中国房地产的特色,你既然是借鉴其他国家的公摊、那你为何不将人家的永久权一起引进,而不是白白花了钱住了70年的房子而已。

我们可以参考墨尔本、墨西哥、泰国、东京、旧金山等这些城市,都是按“套”计价,唯独我们国家是采用建筑面积计价。所以相对来讲其他国家不是那么重视公摊的问题。比如国外的高层公寓类住宅建筑也有入户大堂、电梯井等公共空间,只不过买房时按套计价也就无所谓了。此外,国外很多住宅属于低密度建筑,其“公摊率”本身也很低,所以重视这个问题的人就更少了。

也许只有国内购房者对“公摊”最主要的不满原因就是多花了钱。比如购买建筑面积100平米的住房,假设公摊率为30%,那么购房者在获得70平米实际使用面积的同时,却支付了100平米面积的金额。在房价较高的当前(特别是一线城市),这多付的30平米面积的资金可能会是很大一笔钱。

在很多国家都是采用成品房来出售房子,但是在成都、西安、杭州、武汉等这城市虽然都发布了在2022年之前全面推动成品房。可是就目前武汉、成都、西安这些地方动不动就是维权,而且部分开发商还供应打手。这些制度是否应该强化,还一个公平、公开透明的地产交易平台?

其中我把关于公摊面积引发的不满,简单的总结那就是:

1:首先是购房者对房价的抱怨。而且公摊占据约10-30%之间。

2:精装房维权事件。

3:预售烂尾处理。

4:物业费。

三:公摊面积的本质问题:

“公摊”问题的本质主要在于一种商品房销售单价的计价方式的不同。我们也可以参考重庆,同一个楼盘,同一套房子,以套内建筑面积计价和以建筑面积计价,最后得出的总价还是一样,只不过是文字游戏而已。就像我前面提到的“带皮的核桃15块一斤,不带皮的30块”

以下是两个结果的猜想:

一:如果我们采用套内计价以后销售单价不能上涨,那么这个坑就只有开发商来填。

大家都知道作为城市运营人,和地方ZF有着裙带关系一般的亲密,如果这个坑真要开发商来填,那么这样的趋势必定降价。相当于地方政府再一次限价,约20%

而开发商可以将此部分作为自己的不动产资产来管理,那么购房者对公摊面积的部分并没有产权,也就不用支付这一部分的价格。此刻我们可以猜想的一个结果就是购房者使用公共设备、共同墙体以及电梯等这些是否应该去支付这一部分钱?应不应该给?怎么给?都是一个问题?

而且现在大部分开发商在土地拍卖的时候就已经采用了商业自持。这样下来你就会发现你的整个小区都是要采用收费的。正是由于如果开发商在拥有公摊面积产权的假设下极很难收费的,而且中开发商都是把公摊面积和居住的使用面积进行了“捆绑”销售。

二:如果我们采用套内计价以后销售单价上涨,那么用建筑面积或是套内计价并没有本质的区别。

这种就和重庆是一样的,玩的文字游戏而已。从营销角度来讲,按建筑面积计算的更低的单价更容易让购房者在心理上接受这个房价。“图便宜”,这是人之常情,哪怕只是一种心理上的暗示,可能也比没有强。

其他方面来讲:由于套内面积比建筑面积小,在这样的情况下,套内面积计算的单价肯定是要高于按建筑面积计算的单价的,而且还贵不少(贵的部分就是公摊率)。这就是一个文字表述的不同而已,但实质上还是购房者对建筑甚至小区的公摊面积买了单。

四:公摊是谁决定的?

开发商在房子交付之前,都要由房管部门的专业测绘机构,对房子的建筑面积和实用面积进行整体的测量,公用建筑面积/套内建筑面积就是公摊系数,每套房子再根据这个系数进行公摊面积的计算。最后,报房管部门审核后用于办理产权证。这是通常的做法。

注意:如果购房者对房屋的公摊面积有异议,只能向相关房产测绘部门请求重新的测绘鉴定,这并非是由开发商说了算的。

下列部分不计入公用建筑面积:

(1)作为独立使用空间租、售的地下室(不含车库)、车棚等。

(2)人防工程(海南)的地下室。

三:为什么要现在提出取消公摊面积?

我能想到的原因有三点:

1. 规范开发商,减少偷报瞒报;

2. 借此重测使用面积,为下一步的房产税说铺垫;(房地产是需要立法直接应该国家收益,而公摊是直接应该开发商收益)

3. 抚平消费者怒气(虽然大部分人都习以为常),间接铺垫未来的房价下降(尤其是三四线)。

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最后祝大家尽早买好住房,转发和分享是一种好习惯,嘿嘿嘿!

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