房价每年涨幅15%以上 柬埔寨西港已成海外投资热门

发表于 讨论求助 2020-08-20 10:02:28

近20年,国内房价总体上涨,尤其近5年,一线城市房价年均涨幅超10%,远超其他投资产品,不动产俨然已经成为公认的最佳投资品,“买房致富”更是不少国内普通人亲眼见证或经历的“投资真理”。

随着国内房价一路的“水涨船高”,加上自2017年起,国内楼市新政不断,限贷、限购、限售、限价、限商、租购同权以及房产税等政策不断加码升级,有钱也不一定能买到房,国内楼市严控加剧,涨幅与涨速得到抑制,很多投资者已经将房产投资的目光从国内转向国外。

从赴东南亚旅游到赴东南亚置业,不少中国家庭正从东南亚国家开始迈出自己海外置业的第一步。


英美加澳房产投资分析

海外购置房产的投资成本,不光只考虑房价,还更考虑交房后的维护费用及再次交易的税费。

与过去较高净值人群多出于移民或子女教育等考虑在欧美、加拿大及澳大利亚等发达国家大城市置业的需求不同,投资东南亚地区楼市的需求往往与赚取租金回报、房屋升值、养老、度假、投资美元资产、房产交易税费等联系在一起;相比欧美海滨城市动辄几百上千万元的房产投资门槛,东南亚一两百万元,甚至几十万元的购房门槛深得不少中国家庭的青睐。

从房价上来比较,美、澳、英、加各国置业门槛是比较高的。目前以朗诗集团开发的美国波士顿Pierce项目,其建筑面积70㎡公寓总房价约120万美元,折合成人民币高达792万元,近11万元/㎡。

2016年美国房主平均每月交的物业管理费为$500,在过去十年中增长了42%,涨幅高过房价或通货膨胀。这意味着,每位房主每年支付的物业费超过$6,000。

2016年7月1日起,澳大利亚的维州政府出台针对海外投资者额外征收7%印花税、额外征收1.5%的土地税后,澳洲的海外置业门槛已被提到一个新高度。

购置美国房产不仅每年要缴纳房产税,还要缴纳保险费、相对较高的物业费等。另外,房屋出租或出售时还要上缴相对高额的个人所得税、过户税等。其中,最遭人诟病的要数遗产税!

从购房税务政策以及房屋维护费用来看,置业美、澳、英、加的维护费用明显高于东南亚,而东南亚各国的物业费仅仅能算是一个零头。并且在柬埔寨投资房产是没有遗产税的,购置的房产可以毫无压力地传宗接代。

东南亚整体房价相较英国、美国、澳大利亚及中国一线城市更便宜,使得更多的家庭可以承担。


中国商界大佬纷纷投资柬埔寨

世邦魏理仕在近期的一份报告中指出,中国内地于2017年上半年再度成为亚洲区内最大的跨境房地产资金来源地。中国内地房地产发展商及综合企业于上半年离岸房地产交易中,亦成为举足轻重的买家。

人民网近期援引一份追踪中资房地产企业在东南亚国家投资的研究报告显示,包括碧桂园、富力、绿地等在内的8家中资地产商在东南亚国家已经投入或宣称的投资总额已经超过了2900亿元。

其中,2017年11月30日,绿地集团董事长张玉良与柬埔寨首相洪森会面时表示,绿地集团将在柬埔寨投资70亿美元,且已经在建筑和房地产领域投资了5亿美元,马云和张玉良纷纷在柬埔寨投资,以证明中国商界大佬非常看好柬埔寨的发展和投资机会,紧跟大佬脚步,投资柬埔寨房产,坐收柬埔寨发展红利带来的效益。

另一方面,中资与“一带一路”倡议沿线国家的各方面经贸往来正日益增加,私营机构也在该地区更加活跃;各种大型铁路基建项目的陆续开展都预示着未来这一区域更为紧密的联系和巨大的发展空间。


东南亚可入手投资机会在哪


与新加坡、马来西亚、泰国等早一批中国投资客涌入,房价高、投资门槛较高相比,房价较低且有发展潜力的柬埔寨成为有意投资东南亚的中国家庭的最佳选择。

柬埔寨近6年来经济保持平均7%以上的高速增长,增速排名全球第六,2017年,柬埔寨GDP增速达到惊人的7.1% ;跑赢整个东盟国家2.5%的平均水平,成为东南亚经济增速第一名。

中国“一带一路”发展战略规划可预期带动柬埔寨经济增长,泛亚铁路中线将于2017年12月下旬动工修建,柬埔寨是连接中线和东线的中心点,西至曼谷,东达越南的胡志明市,未来柬埔寨的货物在中国-东盟自贸区框架下走向地区与全球市场,届时柬埔寨的经济及房价涨幅可期。


据悉,今年上半年,柬埔寨建筑业投资总额超过50亿美元,相比去年增长27.44%,显然房地产已经成为柬埔寨投资最热门的项目。而今年上半年,柬埔寨国土规划和建设部批准的建筑项目共有1523个,面积为728万余平方米;而去年同期则有1183个项目,投资总额接近39亿。从2000年至2017年6月份,柬埔寨建筑业共吸引来自18个国家,共309个投资项目,面积为1346万余平方米。

根据柬埔寨城市发展战略的研究报告显示,2014年在金边市与各省大城市居住的人口共有450万,约占全国人口的27.1%,2030年柬埔寨城市人口将爆增至792万,约占全国人口的44%。该数据显示,2017至2030年的13年里,柬埔寨城市至少需要80万个住宅,即每年住宅的需求量超过5万个,由此可见,柬埔寨目前楼市将长期处于供不应求的状态。

自2012年以来,金边房价从原来的1000美元/平涨到如今3200-4000美元/平米,年均涨幅高达15%以上,部分地区房价甚至超过25%的涨幅。租金方面,金边的公寓租金投回报率约8%-10%,西港目前还没有高端公寓,2019年年底,柬埔寨唯一的滨海亲水公寓BLUE BAY交房后,其投资回报率保守预估会达到12%-25%,出租率至少达到80%-95%,空房时间极少。

西港楼市刚起步 公寓产品需求量大

目前西港楼市的发展情况比较像早期的深圳,都属于经济特区,都是海滨城市,且城市规划才刚刚起步,不少基建项目也正在落实,随着基础建设的逐步落实,房价的增值空间也会随之而增长。

在楼市中,最值得关注的产品是公寓,潜在需求市场非常可观,西港现在出租的房屋都是当地居民自行修建的2~3层民房,98%为跨国企业的员工和到西港的养老及度假群体租住,高档公寓不像金边多如牛毛,目前在西港是没有的,更不要说是滨海亲水公寓了,目前西港在建的滨海亲水公寓就BLUE BAY一家,也是全柬埔寨唯一的滨海亲水公寓。

西港也是国际化程度非常高的城市,西港经济特区园区内的跨国企业众多,常住的外国工作人员密集,目前西港大街上5个人里就有1个外国人,预计到2019年在西港长住的外籍人士将达到为5万人,可西港未来2年内是没有高档公寓可租的,要租也是到当地人修建的民房里租住,在西港的5万常驻外国人中,2019年年底,西港第一批公寓BLUE BAY约有1450套交房,意味着平均要35个外国人才能分享一套公寓,这还不算到西港旅游的全世界游客和养老客群,如果把五星级和主题酒店部分抛开不算,BLUE BAY仅有725套公寓面向所有人出租,如果平均一套公寓能住进3人的话,西港将面临的问题是:如何为剩下的64个人解决住房问题?


潜在需求市场非常可观

截止2017年6月,不算别的国家,仅中国人持有柬埔寨商务签证的就超过10万。而目前西港的公寓数量为0套,2021年西港全部公寓竣工后也仅有2500套左右,依然无法满足滨海风景旅游区的市场需求,其缺口非常庞大,保守估计还需约10000套酒店式公寓才能满足市场需求。

 


寻找安全可靠的投资方向,回避高风险的项目”无疑是全球投资者的共同点,BLUE BAY已成为投资柬埔寨的热点项目,已成为中国内地投资西港的必选项目。



BLUE BAY 蓝色海湾

购置柬埔寨西港BLUE BAY公寓的八大优势

一、永久产权且无遗产税

二、西港房价仅为上海的4分之1还带装修

三、租售比高达6~12%,是上海的5~10倍

四、享受中国“一带一路”建设红利

五、购买西港BLUE BAY,拥有美元资产

六、柬埔寨是使用美元的国家,外汇无管制,美元自由流通

七、柬埔寨唯一滨海亲水豪宅

八、价值洼地,购房款无忧支付


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