泰国房产十年——Sukhumvit 黄金大道发展史!

泰国的房产从涨幅的角度来讲确实已经进入黄金期，但是从产业发展空间的角度来看，泰国房地产的黄金期还在后面。今天来介绍，泰国房产sukhumvit大道十年发展梦。

其实近两年一直有这种观点，很多人认为泰国的房地产十年前特别便宜，很不值得投资。但谁料到如今整个亚洲市场，年初有「泰国房产2018年平均价格预以8%涨幅」的观点提出，铺天盖地的泰国房产如何如何好。

十年前的房产已经成为过去式了，未来随着泰国对房地产业的调控以及国家引外来投资的政策改变加上城市规划的建设等，现在很多人都认可选择投资泰国房地产业会继续成为泰国5-7年里的支柱产业之一，连马云、碧桂园都来泰国投资了，接下来的几年，不如跟着大企业走，或许走对了路。

为什么这么说呢？因为未来的十年里是泰国房地产业的真正十年，也是很关键的十年。

但今天介绍的是最近发展期的几年，我们一起去了解这泰国如今最为火热的sukhumvit大道地产发展史，价格也并非像很多人眼中的那么便宜。

素坤逸（sukhumvit）大道，被称为曼谷的「长安街」，该区域有着泰国最优质的城市资源和配套，是属于寸土寸金的城市最核心的黄金地带。就如同纽约曼哈顿，北京长安街、国贸，香港的中环，上海的陆家嘴。也是曼谷多年来稳步发展的最大的一个黄金CBD区。

随着城市的发展和轨道交通的兴建，使得该片区从十年前寥寥无几的高楼到如今高楼耸立写字楼、商场、酒店、旅游景区等，成为当今曼谷地价涨幅最大的一个区域。而平均该区域的地价涨在8%，最为密集的区域，地价涨幅甚至达至15-20%。

如果回顾素坤逸（sukhumvit）十年前，该线路上少有大型的项目兴建，那时候Asok轻轨站只有一个大型商场，只有罗宾逊素坤逸路。沿着素坤逸路，该区域没有很多高层公寓。因为当时并没有考虑在这个轨道线上兴建很多的公寓项目或者要开发酒店商业中心等，但为了扩张泰国的旅游业，该区域才不断大量开发扩张，兴建豪华商业酒店等，而最早的Grand Millennium Sukhumvit就扎根于此，还有Sheraton，Grande Centre Point和The Westin Grande Sukhumvit等酒店的扩张。

五年后，随着Terminal21大型商场的兴建，该地区开始发生变化，罗宾逊素坤逸于2010年开始建设，并于2013年竣工。罗宾逊素坤逸是sukhumvit线上最为吸引外国商务人士办公的场所，随着该区域的发展，使得这一片区越来越成熟，并且该区域的房产价格已经飙升到15万的均价，出租率已达至85%，这对于曼谷来说，必定属于黄金的地段。

到了2018年第一季度，素坤逸路发生了巨大变化，泰国房价有了很贵的印象。因为随着泰国旅游业的兴旺，带动了整个房产以及酒店业的市场，使得素坤逸（sukhumvit）地区的公寓开发量与日俱增，在该区域随处可见拔地而起的高楼，而进到巷子深处，随处可看到低密度的公寓，甚至还有别墅区、酒店，将该区域的土地规划完毕。

由于过去5年外国人的涌入，该区域的价格稳步上升。开发量只有增无减。包括投资趋势、购买公寓转售，让主流房产市场继续增长。大型和小型投资者都在投资这个热门的房产市场。甚至有些地区的，可以看到很多二手的公寓正在改建为服务式的新公寓以及主要商业住宅，其中主要投资的是外国人，如中国，欧美投资客，香港，新加坡和日本。

曼谷新盘开发量每年都会有类似的增长比例，一直到2016年，曼谷的公寓新盘开发量是几年来的最高比例。2016年也是泰国十年来成交历史第二新高。但在市中心项目开发的比例低于城中或外围，由于沿着轨道交通有相当多的土地，因为高价格和土地的稀缺，如今更多的投资者将目光转向轨道规划中的区域，即将准备选择一个更好的长远的投资机会。

就平均价格概述而言，从2013年起步，曼谷的公寓价格猛涨，平均价格为每平方米142,700泰铢，直到2018年目前的价格已经飙升为每平方米近25万泰铢。根据目前的市场走势，预计未来两年，曼谷公寓的平均价格将上涨至30万泰铢/平方米。

素坤逸（sukhumvit）外围的价格，有的地方目前仍然约为10万至11万泰铢平方米，但部分地段好的楼盘已上升至约12万泰铢平方米。

素坤逸（sukhumvit）大道上的公寓价格是曼谷最昂贵的街区之一。如前所述，该区域是曼谷房地产领域中继老牌CBD Sathorn之后发展起来的核心位置，而对于在低端市场和高端市场竞争的开发商来说，目前的平均价格超过每平方米250,000泰铢。

预计在今年，曼谷的公寓价格将上涨至260,000泰铢/平方米至280,000泰铢/平方米，再加上，随着曼谷新公寓矮层公寓与高端楼盘的不断开发，素坤逸（sukhumvit）更多的小巷以及主路和轨道沿线的土地开发量开始正在整体的下降。

针对这些已经饱和的线路，整体的分析如下。

Ploen chit——从上图可看出ploen chit 周边主要都是公寓和办公大楼，附近有商场 central embaassy，再加上由于周边土地的价格非常昂贵，公寓的平均价格也很高。最近（2018年第一季度）中，该区域有个XXX已成为泰国最昂贵的土地，价格是3.2泰铢/ 平方哇（1哇＝4平方米），目前由SC资产股份公司控股。（这块土地大约880平方米由SC资产上市有限公司以价值近3亿美元拍卖获得。该项目泰国最昂贵的项目。）

Phrom Phong——地区有很多日本游客和商人以及本地的富豪集中区。很多游客他们中的大多数将带来他们的家人都将留下来在曼谷生活。而这些人群中对住房的需求很高，该区域遍布着高层公寓，如今所剩下的土地开发也已经寥寥无几。

Nana——该地区主要是住宅与按摩商业中心，也是以前定居在曼谷的阿拉伯人的住宅区。在大多数情况下，该地区分为单数的素坤逸路中，如Soi3，Soi11，Soi13可直接连接到Asok区域，Soi11和Soi13将毗邻Nana BTS轻轨站。高端的住宅公寓也大多在这附近兴起，如海德公寓和Q house素坤逸路，而在双数中的如Soi4，Soi6，Soi8，Soi10由于道路交通中没有连接到其他主要线路，因此增长比例低于单数开发，而且由于该区域的地价昂贵，可用的土地开发饱和，大部分建筑物都是1-2层的本地别墅和低密度公寓。

Asoke——曼谷的主要CBD之一。该区域分布着高端商业购物中心和酒店，以及旅游业等，而该区域也是一直属于曼谷最为黄金的投资洼地，不仅仅曼谷的CBD，更是曼谷的核心轻轨地铁交汇处的中转站，坐拥着曼谷乃至整个泰国最黄金的位置，也是高端企业白领的聚集中心之一。由于地价昂贵，该区域可开发的土地如今开始空缺，越来越多的投资客将目光转向sukhumvit外城区域。

其实连sukhumvit 外围的房价，这些年也在连连攀升，去年sukhumvit Bang Na至（Samut Prakan）北榄府，轻轨盘800米内的售价以80000泰铢/m²的均价，如今已经接近100000泰铢/m²的房价，而且这几年是持续上涨，是曼谷未来sukhumvit大道升值的最大潜力。

同时，往芭提雅的高铁方向也是途经Samrong始发站，从去年到今年初，都有呈现最大程度的涨幅。

而这些地区将受益以下因素结果：

1、是土地的位置和成本。具体而言，该位置受益于BTS城市轨道交通系统一号绿色线的延伸，该系统目前正在建设中，并将延伸至北榄府的Praeksa路。

2、该地区已经发展，拥有完备的公用事业和公共服务。许多商业项目已开发；这些包括曼谷国际贸易展览中心（BITEC）等。

3、该地区已经逐渐开发完善，拥有完整的事业单位写字楼和服务中心以及购物中心等。许多商业项目如今已经开发完成，其中包括Samrong市场，Imperial Samrong购物中心和曼谷国际贸易展览中心（Bitec）。

4、该sukhumvit地区靠近Poochaosamingprai路，Theparak路和Samut Prakan等工作就业场所，加上重要的工业区。sukhumvit延伸的后半部已经成为商业和工业部门之间的中心枢纽连接区域，从而更是成为住宅新区。