了解,柬埔寨西港买个岛屿需要多少成本?

发表于 讨论求助 2023-05-10 14:56:27


随着来西港的中国同胞的越来越多,想买下小岛做开发的同胞也不在少数,。首先,让我们强调一下,本文章仅做参考性,不做专业性评价!

背景简介

据调查,西港沿海附近大小岛屿在50个左右。这些岛屿大小、位置、天然资源等条件都不尽相同,但总的来说,条件优越的都基本全被投资者租下来了。目前为止,海岛持有者主要来自两个国家:俄罗斯与中国,剩下的持有者多为欧美背景。

到去年为止,投资者与政府签订的租期为99年或69年不等。从去年开始,新签订的租约租期都是49年。

现在存在的一个状况是:买得起岛的人很多,但买了之后,开发得起的人很少。从而产生了一种现象,无钱开发的岛主们有的希望岛屿升值从而转卖获得利润,有的希望找到投资共同开发。但是政府自然有对策,在签订的租约里一般都是期限与进度约定,比如5年以内开发要达到原定计划的50%云云,如若不能达到,政府将有权收回并重新处理该岛。然而与此同时,我们也发现政府的执行力度可松可紧,比如如何测定开发进度?荒岛上光挖开了几条路,算是进度的10%还是20%?最后的结果是,广有人脉的岛主们似乎也不用太着急,而另外一些岛主们则运气不太好,往往由于时不我待,不得不中途被迫放弃持有。这些都是投资前应该考虑的因素。所以意见是:后续开发资金充足非常重要。

1. 几个有代表性的可租岛屿

岛屿一:Koh Dek Koul

面积在三公顷左右,海岸线长300米,离西港海岸7公里,乘船15分钟。这是离西港海岸最近的几个岛之一,从西港海滩就可以望见。

(最左边红点处,不是桥梁连接的大岛)

拉近看,是这样:

你可以看到,这不是一个荒岛,对它的开发十几年前就开始了。持有者是两个俄罗斯人,这两个人的故事,比较传奇,以后再说,但现在因为纠纷,要卖掉。岛的开发很早以前就完成了,主体是一个精品酒店。这个岛虽然有很多地理优势,但劣势也很明显:有海岸但没有沙滩,开发已经完成,可再设计的空间很小。由于以前的开发存在成本,售价也很高。

岛屿二:岛屿名称对方不肯告诉我,面积33公顷,离海岸二十来公里的样子,乘船一小时以内。由于前期开发已经在进行,已投入的开发成本也要购买者承担。但认为缺点是面积太大,价格高,而且前期已经完成,也不知道设计是否合理,优点是可开发潜力大。

岛屿三:岛屿名称对方不肯说,面积6公顷,离岸距离对方用了一个词“不远”。这个岛屿是未开发的,新申请下来的。如果其它条件都不错的话,小编认为6公顷是一个很理想的面积,不会贵得惊人,但同时又有完全足够的空间可供发挥。

岛屿四:Koh Tres,面积8.97公顷,离岸距离可能只有三公里左右。但问题是今年刚刚被一个公司从政府处租下来,租约可能还没有签订。有一定可能性就是租约最后谈不拢造成交易流产,这个要看运气。

图中的Koh Khteah便是,从岸上望过去,是这样(下图)

从空中看去是这样(下图)

       现在岛上完全处于荒芜状态,有一段很小的天然沙滩,只有一户有政府背景的人家在守岛,没有其他人。

以上,是几个很有代表性的案子来做参考。如果时间充裕,真正开始着手要计划投资的话,可以全方位调查一遍把可购岛屿都筛选出来也不难。

小编个人的感觉是,像第三个与第四个岛屿这样的,比较有开发价值,而且性价比也比较合适。第四个岛有一个缺点就是离岸太近,这一缺点下文会分析到。

开发过程中会面临的最直接问题

首先,交通问题。要开发,就需要有建筑材料,人员,机械。这些都需要船运上去。所以在选择的时候,离岸越远的,成本会越高,而且成本是以几何基数增长;但太近了也不好,游客上岛,其目的是为了寻一份清静以及与尘世脱离之感,如果岛与陆地间彼此的动静相互都可以看得清清楚楚,那么就失去了她作为一个岛的最重要的魅力。所以,距离要在三十公里以内(三十公里乘船刚好一小时),但也要在至少五公里以外。

淡水:凡是有当地居民的大岛,不会存在水源问题,一般是泉水、井水。几公顷大的小岛,有的也有自然淡水,但资源十分有限,如果开发旅游的话,由于淡水需求量超过其原始承载能力,就要另外找水资源。现在最成功的方案是雨水收集过滤;在旱季的话,要从周边大岛或者陆地运入饮用水;也可以引入海水淡化设施,但海水淡化需要电能,又增大了能源负担,所以从周边运入饮用水为成本最优。小岛的地表水虽然可用,但过度采用会影响到植被与岛上的生态平衡,长远看来,危害极大。

电能:柴油发电是普遍解决方案。现在一些经营成功的小岛已经陆续采取太阳能发电,逐步减少柴油发电的份额。柴油发电最大的缺点是噪音。

固体废弃物:带入岛内的潜在废弃物都要经过严格管理。比如塑料袋一类,原则上不能带入,,运回陆地。

原著民:一些小岛上原本并无居民,就不存在这一问题。但也有些小岛上有零星的渔民,这样的情况下,要进行安置,如果居民愿意留下,可以留下继续当他的渔民,如果旅游开发影响到了他的生计,那么应该为他安置。最简单的办法是雇用他。

1
成功的案例
      最成功的,要数情人岛(Song Saa),这是一对澳洲年轻夫妇开发的小岛。它是两个相邻小岛,中间以栈桥联接,一个4公顷,一个3公顷,离岸30公里。从2006年买下小岛以后,到基本完成可以迎客花了两年半时间。

这两个小年青还是很花了一番功夫的,他们的儿子都好像是在岛上出生的。

这是全景:

这还是比较大的一个岛(下图)

这样的独立小客房有27套,每一套最基本的起步价是1200美金一晚,而且经营状况非常之好,名气也越来越大。

她的沙滩也是很花了心思的:

还有一些细节:

栈桥:

慢慢地,就有了一种仙境的效果。

我看了她最新的消息,其中有两个独立客房是家庭式的套间,现在作为产权度假屋出售,开价是一百万美金,客人在买下来之后还是交还给情人岛管理与经营,一年有30天的自己使用时间,租金所得归买家。这个主意也不错。

2
不成功的案例

两个俄罗斯人,其中一个在十年前曾经一度是俄罗斯最大的房地产开发商之一,上了全球富豪榜的,他在上一次金融危机的时候放弃了莫斯科,卷款跑到了西港,与另外一个俄罗斯人一起买下好几个岛,其中一个就是上文中提到的岛屿一,另外两个在离岸70公里处,两岛也相邻。由于这位卷款逃来的富豪上了莫斯科的通缉名单,他自己的资金链也因为投资过大而处于崩溃的边缘,再加上他与合作伙伴闹纠纷,2015年5月他被柬埔寨政府遣送回了俄罗斯,判了20年,一时半会儿可能回不来柬埔寨了。他的开发事业也因此中断。有人说,如果再给他十年时间,他真有可能弄出来柬埔寨最漂亮的岛。因为他是把这两个小岛当下半生的事业在做,不惜成本,有个岛上的一套房间里面是他搜罗了全世界的奇珍异宝放在一起,连太师椅都是镏金的。

,西港的一些岛,要卖的卖,被政府收回的要收回。

总结

一开始想法不能太大,一般来说开发到一定程度会发现成本比想象高;不能等到开发完全再运营,可以开发一部分,运营一部分来维持资金链;岛屿的设计与氛围是决定其运营结果的重要因素。

最后其实小编想说······



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