我在柬埔寨做房地产销售2[别墅与公寓软卡风险在哪里]

发表于 讨论求助 2023-05-18 23:00:13

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在我看来房地产销售是一个很不错的职业。因为身边很多投资客素质非常高。


就算刚结婚买婚房的小夫妻虽然身上的资产不多,但既然能买得起房子说明是一个非常积极向上的人。我的投资客户中很大一部分都是维持了多年关系的老朋友。



几年前东拼西凑交上首付款的小夫妻,后来渐渐的学会投资了,懂得合理利用银行贷款投资房产赚取投资回报。对于这些大公司的高管在自己的公司自然都是精英,基本没有时间像我一样到处跑。那我这种人就可以替他们代劳。




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言归正传,上次我说过柬埔寨法律里是没有软卡这个概念。是柬埔寨本国人为了方便这样称呼而已。简单回顾一下





硬卡有两种(两种当中任何一种都是安全,老版本没有gps定位)

1)不动产持有证书(或称土地使用证书)Certificate of Immovable Property Possession

2)不动产所有权证书 Certificate of Immovable Property 

这两种基本可以说是一样的,区别仅仅在有没有GPS定位与否而已


硬卡是国家区域政府机构,柬埔寨国家国土部认可,并且有正规GPS定位,有土地编号,有尺寸,道路编号,周边地主信息的印刷在硬质纸张上的证书。并且在国土部可以通过编号查询得到!

“软卡”



未经法律所认可或是经过地方政府记录,实际上对于主张该项产权的某些证据,当持有人遭法律问题时视为取得产权的阶段性证明。(通常是普通的A4纸张,原持有人和购买人的签字画押,村长或者更高的县长什么官员签字画押)这个对于我们外国投资者来说等于是“无用”



这样说来如果买的土地如果是软卡,对于我们外国人风险之高,转换成硬卡时成本之大可想而知。甚至会被周边有权有势的地主慢慢蚕食。就算你认识某某大官也没用,请记住柬埔寨人一定帮柬埔寨人。在我们中国又何尝不是呢?




公寓与别墅的软卡

那么柬埔寨有些开发商在卖软卡,那个是怎么回事呢?

-公寓的软卡-


首先一个公寓楼盘项目想要开发并销售,最后要转到投资者名下的话这块地皮须是硬卡。硬卡拿到国土部得到开发许可以后这张硬卡就会按照开发设计出来的产品,分割成N个小硬卡(不动产所有权证书)这些硬卡会先存到国土部。这个阶段开发商也无法拿到这些每一户的不动产所有权证书


等这个楼盘随着进度慢慢盖完封顶以后国土部会派遣官员过来核实测量,这时开发商需要向政府缴纳 10%税和 240美金的工本费。当然另外还需要支付1%的其它费用,在这里就不说了。公寓在柬埔寨是没有软卡这一说法,只能说是开发商认可的一张购屋合同书而已。



到最后要交屋的时候,最后那一个入手房产的人。如果想要将房产转入自己名下的时候问题就出现了。因为所有房产出来以后都是开发商的名下,转入个人名下时需交4%的房地产过户税(这个是买房者应该交的)那么10%+240美金的(房产证工本费)=? 这个钱谁来出呢?



而且到时候开发商可以配合到哪一步呢?那么如果做为投资者,如果你买的时是2000美金一个平方米。到过户的时候是否又有其它费用呢?这些当然要询问清楚了。中国有很多开发商卖完楼就丢给物业公司走人,以前的资料不能很好交接过去的时候就非常麻烦了。很有可能你要交完这些钱!中国甚至有些开发商拿这些房产证去银行抵押贷款继续开发其它项目。你的钱绑在那里无法转手,无法套现。试问没有房产证的房子你会买吗?



柬埔寨目前的开发商大部分都还不错


当然柬埔寨大部分开发商不会这么做,但是知道总比不知道的好。



公寓真正产权证(硬卡)ps:公寓只有一种硬卡。没有软卡这一说


正面





反面(有过户纪录)

非常抱歉,我们“大鈺地产”只做有硬卡的项目,所以我没有所谓的公寓软卡。



别墅的软卡是什么?

在柬埔寨,我们外国人是不能买带有土地的建筑的。必须是本地人51%外国人49%的所有权才可以,就算你用法人名义买土地也是一样。公司里需要51%本地人拥有股份。

柬埔寨目前很多排屋和别墅,这些开发商为了吸引外国人来买带有土地的别墅和排屋也相续推出了“软卡”


也就是带有土地的别墅和排屋所有权在开发商这里,硬卡还是放在国土部。开发商卖给你的只是房屋购买合同,合同书里写着你的房子永久产权或者70或90年租期的内容。如果是永久产权要转入个人名下的话,还是需要交齐上述的税金。那么做为外国人你又要找两个或者三个本地人来充当51%的所有权。

如果你的别墅买来自己住并不是投资,那倒无所谓。



只是在居住这段时间那个开发商公司不能倒闭,倒闭后这个企业也不能有太多外债需要清理。因为房产是开发商的,。我在柬埔寨做房地产销售。在我看来没有考虑好,各种因数而盲目投资地皮别墅公寓,最后血本无归是非常不值得的。



因为我们都是外国人,飞了几千公里来柬埔寨。目的非常清晰,我们是来赚钱的。


赚这个正在起飞的国家市场上的钱。而我只是希望做好一个投资置业顾问,带着我的投资客在柬埔寨这个市场上赚到钱。


-下期-


柬埔寨目前是大工地,到处都在盖楼盖别墅盖排屋。这么多空置的排屋,真的好卖吗?


在我看来只道听途说,不懂本地市场的人才会这么说。

下次有时间我们来谈论柬埔寨人是否真的非常喜欢住在排屋?或者投资排屋。


敬请期待我们的连载。。。。。。


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