央行明确:房贷利率仍然处于较低水平,SO还是要买房么?

发表于 讨论求助 2019-08-20 10:46:18

桃花源二期二手房

3月9日,央行副行长潘功胜在答记者问时表示:

 

最近,房贷利率略有上升,但从长远的周期来看,仍然处于比较低的水平。人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策,对住房贷款执行差别化的定价,积极支持居民特别是新市民买房的合理需求。

 

简单而言,这段话有两层含义:一是,虽然房贷利率普遍上浮10%-20%,但从历史长周期来看,目前的房贷利率依旧不算高,而且不排除未来继续上浮的可能性;

 

二是,针对首套房与二套房的差别化信贷政策,还会继续持续下去。不过在利率同步上浮的大背景下,不管是炒房者还是刚需一族,受到的“伤害”并没有多大差别。所谓支持合理购房需求,形式上的意义大于实质。

1房贷利率上浮,购房负担不减反增

 

先说第一个问题,房贷利率上浮,带来了什么后果?

 

根据融360提供的数据,2018年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%,相当于基准利率1.114倍,环比1月上升0.55%;同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%,上升22.15%。

 

与一年前相比,目前的房贷利率不仅高,而且高的让购房者肉痛。表面上看起来,一些城市房价出现短暂回调或者高位盘整,但房价跌了一点,而利率却上浮了20%以上,整体购房负担只增不减。换句话说,房价微调带来的市场福利,基本都被房贷利率上浮吞噬掉。

 

举个简单例子,200万30年期限的住房抵押贷款,基准利率下的还款总额是382万元,上浮10%后是402.8万元,上浮20%后是426万元,整体房贷多了44万元,每月平均还款多了1222元。

 

2目前的房贷利率确实不算高

 

再说第二个问题,目前的房贷利率到底算不算高?

 

其实,央行说的没错,在经济的长周期内,目前的房贷利率的确不算高。即便按照上浮20%的水平5.9%来看,也只是相当于三年前的水平,远低于2014年之前的房贷利率。

之所以如此,是因为过去几年,货币和信贷都进入大宽松时代。面对经济持续下行的压力,有关方面不断降准降息,释放出庞大的市场流动性,正是这些流动性,支撑起过去这一轮的房价暴涨。

 

不过,从2017年下半年开始,市场环境开始发生变化,信贷宽松时代一去不复返。

 

从国际环境来看,美联储持续加息加上缩表的预期,对人民币产生承压作用;

从国内环境来看,防风险、去杠杆已经成为政策主基调,M2增速连续下滑,市场钱紧,连余额宝年化收益率都一度上升到4.5%以上,房贷利率不可能原地踏步。

 

另外,按照最新的政府工作报告的表述:

稳健的货币政策保持中性,要松紧适度。管好货币供给总闸门,保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长,维护流动性合理稳定。

 

虽然相比于去年,增加了“松紧适度”的表述,但这只意味着政策更加灵活,稳健中性的大方向不会改变,防风险去杠杆的节奏不会发生变化,房贷利率持续上浮的可能性仍旧很大。

 

3房贷利率上浮,是否误伤了刚需?

 

再说说感觉受伤的刚需。

 

房贷利率上浮,刚需首当其冲。政策调控的目的,本来是抑制投机需求,但市场变化带来的影响,却是不分刚需与炒作的。首套房贷款利率跟着二套房一起涨,到底合不合理?

 

从上面的分析,我们可以明白,银行上调房贷利率并非有意为之,而是市场变化的正常反应。如果基于保护刚需的需要,强制要求银行继续维持基准甚至85折的优惠房贷利率,那么唯一的结果就是银行惜贷,刚需一族反而更加贷不到款。

 

虽说首套房贷款具有政策性优惠的出发点,但任何事情都要考虑市场逻辑。况且,真要说误伤刚需的,倒不是贷款利率,而是不分“敌我”的限购限贷政策,是公积金贷款审批流程的掣肘。

 

比如,北京广州等地的“认房又认贷”新政,让卖一买一的换房型刚需成本大增,这是以打击投机之名连改善型刚需一同剿杀。再如,北上广深将非本地户籍购房的门槛,从三年调整到五年。这让许多因户籍制度被拦阻门外的外来务工者,与房子的距离越来越远。

 

再如,公积金贷款本来应该承担起政策性优惠的重任,但在目前的环境下,无论是开发商还是二手房业主,往往都拒绝公积金贷款,根本原因就在于公积金贷款流程过长、审批过于繁琐,亟待资金回转的开发商自然百般不情愿。

 

虽然各地都三令五申,要求开发商不得歧视公积金贷款,但如果公积金本身的制度性问题不解决,那么公积金贷款遭歧视的局面还会维持下去。

4房贷继续涨,房价会如何

关于房地产周期,恒大的任泽平有句话,叫做“短期看金融,中期看土地,长期看人口”。

的确,金融政策可以决定楼市繁荣与否。如果防风险、去杠杆成为主基调,那么大多数城市的短期房价都将受到影响。

至于房价是高位盘整还是持续下跌,在金融之外,更要看经济、产业、人口等基本面因素。显然,没有基本面的城市,其安全边际也是最低的。

5加息迫在眉睫!

首先,是国家统计局公布了2月份的CPI数据,数据显示2月份CPI大幅度上行至2.9%!创5年来新高!

中国CPI数据

这一数据走势超出了几乎所有此前的市场预期,接近市场预期的峰值!

2月份CPI揭晓前主要分析师的预测,可以看到几乎超出所有人的上限

经济学家对于中国2月份CPI的共识是2.5%左右

要知道,尽管我们的政府工作报告中把CPI的目标定在了3%左右,但是实际上根据近些年来的实际政策执行情况来看,其实2%可能才是我们预设的预期CPI短期目标,也就是说2.9%的CPI数据是远超预期的!

另外,为什么一直说要加息,其实我们看如果以实际利率的角度来衡量,我们的实际利率(简单的用一年期存款利率-CPI来表示)已经连续9个月处于负利率的水平。而2月份的数据出炉之后,实际利率已经达到-1.4%的水平。根据货币政策的目标以及过往的执行经验,控制物价,稳定利率环境是我们很重要的任务,那么这其实已经在明白无故的显示:加息迫在眉睫!

一年期存款利率从2015年之后一直处于1.5%的水平,而CPI则在最近接近一年处于抬升的过程中,且预计在2018年会快速上升

再有,在现有的以防控金融风险主要中期目标的背景下,对于中国的货币政策决策者来说,经济的稳定可能是货币政策适中程度的一个底线指标,也就是说只要经济相对稳定,那么为了防控风险,货币政策很大程度上可能会是持续的相对收缩状态。

而根据昨天的数据,中国经济传统的驱动力出口数据,竟然在历史上应该是低点的2月份,呈现出爆炸性的增长!2月份当月出口同比以美元计价达到了惊人44.5%,而我们的预期是11%。

之所以出口表现这么好,其实主要是因为欧美、日本等发达消费国家需求强劲,也就是说,在外部需求大增的情况下,中国的出口能够为中国经济的稳定提供非常强大的动能,这一点将给货币政策更大的紧缩空间!从物价和经济角度来看,加息是迫在眉睫来看,房贷利率很可能随行就市进一步上行!(素材来源:房屋屋、暴财经)

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