没想到!夫妻一方擅自出售共有房屋,符合这3个条件即有效!

发表于 讨论求助 2019-06-13 11:42:02

保利六合

如今,婚姻关系的稳定性不像以往那么牢靠,

婚前、婚后、买房、卖房这些问题,

都在不断消磨着小夫妻们的耐性。

有时候,今夜睡在你身边的枕边人,

明天极有可能将你俩的爱巢转手让给他人,

这就又出现了我们法律上的一种常见的现象,

夫或妻一方单方面出售共有房屋的情况,

这一直是法律棘手的难题,

这种情况下该如何认定合同的效力,

保证判决的统一协调性。

今天小编就带你看一下

司法解释对于统一夫或妻单方出售夫妻共有房产的处理

是怎么明确规定的:

1、首先,怎样认定房屋属于夫妻双方共同所有呢?房屋登记在一方名下的房屋是否属于夫妻共同所有呢?通常情况下,出现夫或妻一方擅自处分双方共同财产的行为,大多出现在房产仅登记在处分人一方名下的情况,这种情况下,虽然房产登记在一方名下,根据《婚姻法》第十七条规定,只要是在夫妻关系存续期间,用双方共同财产所购买的,就属于夫妻双方共同的财产。

2、由于实际权利人和房产登记权利人不匹配,经常会出现,夫或妻一方擅自出卖夫妻双方的房屋,这种情况下签订的买卖合同效力到底如何?

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条 第一款规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

该条款规定了夫妻一方出售夫妻双方共有的房屋,第三人善意购买的,该买卖合同是有效的,这一条规定的情形首先是要符合以下几个条件:

第一、第三人属于善意购买,而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;

第二、买受人支付了合理对价,既非过分低于或者高于市场价格。

第三,买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下,不能认定房屋买卖合同无效。

在司法实践中,由于考虑到很多房屋都是夫妻的唯一住房,并且房屋的产权属于夫妻共有的情形比较常见。第三人对于房屋是否属于夫妻双方所有就存在注意义务,因此实践中一般综合考虑后对于合同的效力进行认定。因此买卖合同认定为有效一定是三个条件缺一不可,而且适用的条件比较严格。

在这里,小编选取了一则法院的判决供大家参考:

参见(判决一)

3、一但买卖合同认定有效,对于不知情的配偶,损害其利益应该怎么办?

夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋,在保护善意第三人利益后,可能确实损害了出卖人配偶的权利。

为此,婚姻法司法解释(三)第11条第2款规定:即夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

我们既要保证夫妻财产平等,

维护二者的正当权益,

又要促进市场交易,

保护相对方的交易权。

夫妻内部的权利义务关系和外部权利义务关系产生冲突时,

司法解释的规定是在平衡二者的权益之后做出的最佳选择。

判决一:杨长发、匡文艳与曾志辉房屋买卖合同纠纷案

案号:(2015)永中法民二终字第357号

审理法院:湖南省永州市中级人民法院

法院裁判要点:夫妻一方未经对方同意与买受人在平等自愿的基础上,签订房屋买卖合同,且符合善意取得的构成要件,夫妻另一方以不知情或不同意为由请求法院确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

【法条链接】

1、《中华人民共和国婚姻法》

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金;

(二)生产、经营的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》

第十七条 第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:

(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。

(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》

第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

来源:法乐乐

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