柬埔寨房产投资适合吗?潜力如何?

发表于 讨论求助 2020-03-27 14:35:51

前两天,我们介绍了阿里向东南亚的电商进军

今天也先以阿里为例,说说他们重金押注东南亚的原因。

在其最新的Q3季度的财报中可以找到一些蛛丝马迹。

根据财报,国际业务已经成为了阿里巴巴集团营收的重要来源之一。来自国际商业零售业务的营收为人民币47.33亿元(约合7.27亿美元),较上年同期的24.52亿元增长93%。国际商业零售业务的大幅增长主要源自阿里巴巴投资的东南亚电商平台Lazada及全球速卖通(AliExpress)的强劲增长。

而根据谷歌和新加坡主权基金淡马锡的联合报告,东南亚电商市场将在2025年达到880亿美元的规模,堪称爆发式增长。这也是阿里的对手之一亚马逊重金押注东南亚市场的原因。

此外,随着东南亚地区互联网的不断发展和普及,东南亚等一些发展中国家也逐渐步入全民网络时代,但由于网络营销还未完善,所以通过网络营销获取用户的成本还很低廉。


加之,东南亚的物流和支付正在逐步完善,在此背景下,中国的电商平台已被慢慢熟知,中国的产品也逐渐流传到东南亚。


另一方面,由于东南亚的消费习惯深受中华文化影响,他们接收并认同中国的资讯以及产品,而且东南亚存在巨大的淘宝代购市场。以此推断,中国大多数消费升级产品都会在东南亚市场流行,这个风口非常巨大。

据了解,目前整个东南亚加起来的GDP是中国的四分之一,人口数量是中国的二分之一,人均消费水平是中国的二分之一,平均经济增长率超过6.5%。从经济总量上看,东南亚各国加起来是仅次于日本的全球第四大经济体,即相当于中国国内市场的四分之一。

预计2025年,东南亚地区网络经济将增长至2000亿美元,电子商务市场规模将达到880亿美元,远超过线下零售业增长。所以目前,东南亚的电子商务市场还是一片蓝海,而当下也正是跨境企业布局东南亚市场的最佳时机。


那么澜湄众国的投资环境有些什么不同呢?

经济比较

先来看看各国的经济及发展趋势:

2016年柬埔寨经济总量为200.17亿美元,与其他三国相比GDP总量是最低的,但GDP增长率为7%,为东南亚最高,柬埔寨经济处于高速发展和扩张阶段。泰国的GDP增长率仅为2.8%,反映了泰国经济处于疲软期,人口增长率更能反映一个国家未来的人口红利和希望所在。柬埔寨的城镇化率也非常低,未来,农村人口向城市迁徙,也是各个国家发展的趋势,从图标中我们发现,马来西亚的城镇化率达到74%,城市发展基本趋于饱和,城镇化也基本完成,马来西亚为了发展本国经济,只有吸引外国移民补缺。


柬埔寨的双币政策也是吸引外资投资最重要的因素,不管汇率风云如何变换,只要美元依然是各国外汇储备的主要货币,那美元依然是硬通货,不受本国货币汇率的暴跌,让资产缩水。1997年亚洲金融风暴,以索罗斯为首的财团席卷亚洲各国,泰国、越南、马来西亚、印尼等国无一幸免,直接导致亚洲多国经济腰斩,香港在中国政府的支持下,是唯一幸免的地区,深刻的历史教训和经验望各路投资者慎之又慎。

柬埔寨更像是九十年代初的中国,一切都是刚刚起步,其GDP增长全球第六,东南亚第一,又以美元作为交易和结算货币,所以发展潜力颇为巨大。


越南属发展中国家,近年来大力发展经济并取得不错的成绩,但物价上涨厉害,通胀压力大,越南也是亚洲通胀最严重的国家之一。

东南亚这几个国家,GDP总量泰国高一些,人均马来西亚高一点(主要由于汇率造成,实际购买力差不多)。但是从经济结构上看,两国区别很大,泰国经济主要由农业和旅游业支撑,而马来西亚的支柱产业主要以石油、橡胶、棕榈等大宗商品为主,特别是石油开采及石油化工,石油几乎占了马来西亚外汇收入的一半。对于资源出产型经济体来说,受国际市场影响很大,尤其是最近这两年,受到国际油价大跌的影响,马来西亚林吉特汇率跌得非常厉害,兑美元几个月就大跌了28%。马来西亚汇率不稳,投资风险极大。


楼市比较

再来看看各国的楼市:

柬埔寨的房产主要集中在首都金边,海滨城市西哈努克港。7年前柬埔寨通过法律,允许外国人在柬埔寨购买房产,虽然起步时间较晚,由于是价值洼地,其投资潜力和投资回报是东南亚最高的,购房主要来自中国大陆、台湾、马来西亚、新加坡等地区。


目前金边的房价为人民币1.5-2.2万元/㎡,市中心有的也超过人民币3万元/㎡,比普吉岛、芭提雅便宜,金边租金回报率和其他城市里的普通公寓可不一样,其房费达到80美元/晚以上,全世界游客都是金边的客户,所以回报率比其他普通公寓高,一般普通公寓年回报率在5-8%,金边房预估年回报率在10-15%以上,投资金边,就是做全球人的生意。


越南房地产市场从90年代初开始发展,直到2015年7月才真正放开外国人购房限制。本身发展时间不长,却在几年前遭遇“寒冬”--房产泡沫破裂及市场崩溃,越南经济也深受重创,股市、房价暴跌,近两年才从谷底回升。


河内和胡志明市的房价从2005年起就一路攀升,到2012年时胡志明市的一些高端楼盘价格就已达到4000-6000美元/㎡。越南楼市过热,房价快速上涨,普通民众难以承受,同时也脱离了越南本国的经济增长的支撑,终于在2012-2013年房产泡沫被引爆,随之而来的是房价下跌30%-40%。


胡志明市的降幅更大,经济发展严重衰退;而在经历了3年的楼市低迷之后,市场逐渐复苏,均价几乎恢复到历史高点,目前胡志明市稍靠近市中心的房价基本4000美元/㎡,郊区也要1800美元/㎡,相对越南这个人均GDP只有2186美元的国家,这样的高房价不禁令人唏嘘,同时也感叹越南房地产的“畸形”发展!

柬埔寨和马来西亚都是土地私有制,但柬埔寨的房产是永久产权,马来西亚有永久产权和99年产权,永久产权贵。最关键的是柬埔寨没有房产税,而马来西亚有房产税,比如新山的某项目购买后持有房产需交纳门牌税和地契税约3000元/年,另外马来西亚的房产交易税费也较高。


柬埔寨与东南亚的巨大潜力

总体来说,柬埔寨的房产价格比马来西亚、泰国、越南低。具体到城市,金边比新山低30%以上,金边精装修房均价约人民币1.8万元/㎡以上,新山项目精装修房价格在人民币2.5万元/㎡。

新山项目的租金收益要低得多,土地储备异常丰富,现在部分项目为了接近新加坡甚至刻意填海,对本地人而言,这行为实在匪夷所思,也进一步降低了本地人的购买欲望。


新山不是一个旅游名城,99%的中国人都没听说过这里,游客数量比吉隆坡和槟城差远了,甚至不如东马的沙巴。而金边则是柬埔寨旅游名城,也是柬埔寨第一大旅游城市,每年接待入境游客几百万人次!在此度假和养老的欧美游客摩肩接踵,欧、美、澳、俄等白人游客一般一住就是几个月,对高档度假公寓的需求极大。

而新山项目的房子基本没有租出去的可能,本地收入较高的华人及马来人都有自己的房产,而在新加坡工作的外劳收入不足以支付高级公寓,而且上下班过4次海关非常耗时和不便,新加坡人也不会花费几个小时两国奔波。

总结

柬埔寨虽然发展起步较晚,但对于投资者来说是并不一定是坏事,就如同90年代在深圳买房投资一样,属于价值洼地,更具投资前景。泰国、马来西亚城市或热门旅游区已发展多年,基本上趋于饱和,很多开发商看到了柬埔寨的投资机遇与机会,在金边投入重金开发,如今,金边房产销售火爆,客户来自全球各地,很多投资者正是看到了金边房产的物以稀为贵,金边庞大的旅游客群和旺盛的消费需求,所以自己买了金边房产后,也邀约亲朋好友投资。

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