别被"政策"牵着鼻子走 常州买房注意"五年"时间轴

发表于 讨论求助 2019-08-05 15:19:37

浅水湾

从2018年12月18日开始,菏泽放开限售,推倒多米诺骨牌。

一个月来,楼市接连发生了不少大事儿,房地产自媒体每天都在抢着追热点,一个个10w+看的购房者眼花缭乱的。

限购开放、房贷利率下降、央行放水……这么多的爆炸性新闻,眼花缭乱,让不少投资小白都倍感焦虑,惴惴不安,一股看空的味道越来越浓,总觉得现在买房就是高位站岗、填坑炮灰。

当我们跳出这些噪音,站在楼市的长周期来看,这些新闻其实真的是雷声大雨点小。那些我们看到之后心跳加速瞳孔放开的新闻,几天之后,再无人提起。

而这些政策带来的热议,不过是部分自媒体和民众对于房价上涨的集体幻想罢了。

2019年买房,别被“政策”牵着鼻子走!

对于常州来说,最近议论最多的事情就是第一批限售房源两年时间轴到期,是不是会冲击二手房市场,那么事实是如何呢?

 2017年4月8日,常州出台关于加强全市房地产市场调控工作的意见,规定新购买商品住房(包括二手住房)的,取得产权证后满2年方可上市交易。如今,距离这个时间轴到期还有三个月不到的的时间。

事实上,2年这个时间,对于一套房子来说有着特殊的意义,我们在一些二手房交易的平台经常能看到**房源,满二或者满五这样的说法。这是为什么呢?主要是涉及税费的问题,如果是“满二唯一”的二手房,普通住房就可以免征营业税,非普通住房就要按照其销售收入减去购房房屋价款后的差额征收营业税,但如果非普通住房连两年都没有满的话,那么就需要全额征收营业税,并且满二唯一的二手房只是免征营业税,该交的个税还是要交,而满五,唯一可以免除双税。

另一方面,正常的进度下,一栋楼的开发周期大概是两年。基于常州的预售资金第三方托管制度,常州不少楼盘都是刚出地面就可以开售,所以这两年开售的期房,大部分都要集中到今年交付。还有一点值得注意的是,2017年起新出让的地块,都规定从开工之日起,整个项目必须在三年内竣工。这也就是说,一个楼盘从出地面到交付的时间轴,大致就是两年到三年,与限售时间轴正好吻合。

于是,值得注意的一点就来了,也就是说,在政策出台后买入的新房,除了少数的现房和准现房和二手房,至少50%的房源是期房,而这些房源即便是今年交付,也还有两年的限售时间。对于二手房市场的冲击,或许还要缓两年才能到来。

说一句极端的话,即便没有限售政策,新房拿证后两年才能免税,除非市场上行预期特别大,两年内出手的房源量并不会很多。也就是说,两年的限售,对于常州二手房市场的影响本身就是有限的。

而对于买房来说,最具参考价值的时间轴到底是几年?如果真的有一个较为折中的数字,那小编偏向于五年。

五年这个时间轴,我觉得对于中国人民来说,应该是有着特殊的感情的,如果说五年两个字说的还比较简单,那么“五年规划”这几个字,大家应该都再熟悉不过了,五年规划,全称为中华人民共和国国民经济和社会发展五年计划纲要,是中国国民经济计划的重要部分,属长期计划。

从一区域的配套成熟度讲,区域配套从无到有,到逐步成熟,大概要多长时间?可能每个区域都不太相同,但笔者认为,从常州来看,五年是一个跨度。举两个例子,首先是钟楼新城,随着08年青枫公园的建成,2011年钟楼区政府提出钟楼新城规划,近几年来,该区域内的房地产发展也相对比较成熟。但有一点,是直到2016年才跟上的,那就是教育和医疗,随着妇幼保健院、常州一院钟楼院区、以及觅小、北郊初中钟楼分校、北师大附属学校等这类关乎民生的配套开建及部分投用,区域已逐步的从新兴板块向成熟板块转型,而从青枫公园落成开始,整个时间段,跨越了两个五年。这两个五年,钟楼新城板块完成了从荒芜板块,到新兴板块再到成熟板块的过渡。

再看飞龙片区,记忆深刻的是,2011年的时候小编曾与同事骑着电瓶车去飞龙片区踩盘,那个时间的飞龙片区,是处于房企已经拿地,但很多楼盘还处于待开工的状态,整个片区的景象是视野开阔,而现如今,再经过飞龙板块,已然是高楼林立,一派繁荣景象,而这个过程,也正好是五年的时间。五年,从无到有。当然,或许还需再花五年,飞龙片区才能等待配套的更加成熟,常州不大,可以忽略商业配套的影响,但医疗和教育,是必须跟上的。

其实这也是符合五年规划方针的,任何一个政府的区域规划,都是受五年规划方针影响的,所以五年作为一个区域的发展时间轴,也是合情合理的。

最重要的一点,十九大报告将“房住不炒”的概念记录在案,而这两年“房住不炒”已经成为房地产因城施策的依据。这就意味着,在接下来的五年内,房地产的发展方向都是在这一个逻辑之内展开的,这个时间轴,对于购房者来说,也是一个非常重要的标准。

基于这个时间轴,对于一些在常州有买房意向的网友,或许能够有一个更好的评判标准,也就是说,除了成熟区域,如果想要在新兴区域或者发展中的区域买房的话,眼光应该是从这个区域的发展起,以五年为标准去判断这个区域的发展,如果该区域已经规划超过五年但并未有大的动作,那未来发展或许还会有滞后,但如果五年内发展较为迅速,那整体发展速度可以期待。当然,也可以从未来五年的规划去看,如果未来五年的规划有具体的落实,那整体发展也是值得期待的。

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