我为什么在柬埔寨金边买房

如果说前几年赚钱可以拼命去买房，但，在今年，其实大家都在拼命的卖房子，卖一套房子，就可以完成上市公司的业绩了，更何况国家还有各种的调控和限制等等，其实说白了，就是不让炒房了呗！

有钱，可以投资的项目很多，但是房产还是那个绕不过去的资产，或者说是坎，总不能把钱存在银行坐等着钱发毛！

大家可以看到，原则上来说呢，GDP和总货币供应量1:1才能反映货币的真实价值。

从2015年到2017年这三年的GDP增长率可以预计今年的GDP增长，大概是在6.5%左右，2017年的货币发行量是大概是160兆元左右的一个预计，货币发行量是实际所需货币量的两倍。

不知道大家有没有这种感觉，现在去买点水果，大概都要100多块钱，而且只能买很少的一点东西，和以前我们去超市买东西的情形不可同日而语，就是因为人民币一直在贬值。

当然啦，有关心金融局势的朋友，肯定会很清楚，最近一段时间人民币升值也很厉害，我们看着人民币连续9天大涨，但是从货币的使用范围来看，美元依然是一个非常坚挺的世界货币，使用范围非常大。

所以呢，遵从“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里面”的投资理论，配置一个适当的美元资产还是非常重要的。现在中国配置海外资产的比例不到5%,而在新加坡这个比例已经到了37%，这个比例差距还是很大的。

再从投资渠道的分析，当前的外汇也好，银行理财也好，还有股市黄金也好，都是非常的捉摸不定，短期内更是难以把握。

从做实业的角度上来说呢，我们也可以看到，现在做实业的利润越来越低，去年营改增之后，从事地产行业的整个利润率降低了很多。

而且大家都很清楚，从今年七月份开始，连开发票都要填税号了。以前的那些可以降低做实业成本的方式慢慢地现在已经行不通了。

投资不动产的这个渠道还是非常稳妥的，而且现在大多数人获得的资产增值，都是因为投资不动产带来的收益。

同时我们可以看到，从去年开始国家已经开展了一系列限购和限贷的措施。到现在为止中国施行限购的城市已经到50多个了。

政府用很多不同手法来限制购房，房产价格的不断攀升，也对我们的投资渠道呢啊，造成了很大的限制。目前大城市的房价，尤其是北上广深，已经到了一定的高位。

这个时候再去投资这些大城市里面的房子，风险是不是就比较大呢？

再看2016年的一个对外投资的数据，我们可以看到，整个中国的对外投资是从2016年大量展开的。

外管局提供这个数据是2000多个亿，不单单是房地产，还包括很多债券、基金或者股票类的投资。

从下面戴德梁行和仲量联行的数据，大家就可以看得到。整个中国海外商业地产投资总额超过了300多亿美元。他们的计量口径不一样，所以结果有点不同。但是和去年相比，增长率都是50%左右。

所以，从而投资的角度上来说，这种趋势造成资金大量涌入，当它的增长幅度超过50%的话呢，我们就可以认为这个时间就是启动的年份。所以我们认为2016年就是中国海外置业投资的元年。

现在的海外置业无非就是两个方向，一个方向就是传统的美加澳，我曾经待过的新西兰也就是这种方向。

美加澳这类国家，生活水平比较高，大多数人到那里去都是为了移民或者留学。而且这段时间美加澳的房价已经炒到一个高位了。我当年在新西兰买的房子现在已经炒到100万纽币左右，或者是120万左右，澳洲的话就更加不用讲啦，大家都知道七月份的时候澳洲为了限制外国人买房，出台一个新政策，就是加12.5%的印花税。

诸如美国、加拿大这些地方的房价都已经是上到了一个高位，跟我们中国北上广深的情况已经差不多了，而且各自对外国人买房都有比较多的限制。

另外一个投资方向就是投资一些价值洼地——发展中国家。也就是。像今天的柬埔寨啊，缅甸啊，越南啊，这些地方也正是中国推出的“一路一带”政策走向上的几个重要枢纽国家。

今年五月份在中国举行的“一路一带”峰会，释放了非常多的支持“一路一带”政策的信息，中国更是大力地去推动这个政策，给予大量贷款和金融上的支持。

目前整个东南亚地区的经济总体向好，特别柬埔寨、越南、缅甸、印度这些国家，它们GDP的增长率都会去到6或7左右，而且距离中国比较近。

这些国家华人比较多，风俗相似，很容易沟通。特别是投资不动产的门槛比较低，房屋的总价也不高，人口非常的年轻化。

柬埔寨作为东南亚东门的枢纽位置，国家不算太大，大家可以看下面这张图。。

如果新的海上的经济通路从克拉运河这里打开，，下面经过马六甲海峡过去就是新加坡。

在过去的二三十年当中，新加坡就是受益于这个港口，因而经济飞速发展。克拉运河一旦开通，以后从马六甲海峡走的大部分船只都会从这边通过，如果是万吨巨轮起码是可以省掉二三十万美金的成本。

所以呢，我们可以预见，中国大力推动修建克拉运河这一举动对柬埔寨的影响是非常巨大的。从2020年要通车的泛亚高铁的这个线路上面也可以看到，柬埔寨处在一个非常重要的地理位置上。

既然讲到了柬埔寨，下面我就对这个国家做一个比较详细的讲解。要投资一个国家或者一个产业，我们最关心的问题就是那个区域到底安不安全。

我们可以看看柬埔寨的历史，，柬埔寨就和中国建立了友好的外交关系。到了后面洪森首相统治时期，也是跟中国保持良好的友谊。我的一些客户也一直问我说，这个国家安不安全。

有些朋友在上个月的时候，看到了柬埔寨跟老挝的一些纷争，也在问我，。

当时我的回答是这样的，你到这个地方来，需要跟这里的人去沟通，跟普罗大众去沟通。二月份考察这个国家的时候，我和所有不同层次阶级的人都有做过沟通，无论是街头小贩还是出租车司机，无论是酒店服务生还是各阶层的生意人，甚至是高官等等。

我跟这么多人沟通的时候，都得出了同一个的结论，大多数人对洪森首相的统治都是非常认可的，而且大部分人都希望生活在一个和平稳定的国家，他们不希望回到以前那种纷乱复杂的、政局不稳的，大家都在互相斗争的状态。

当时我心里就感觉洪森下一任领袖的位置必定是很稳的。

目前洪森是掌管军队的，只要这个国家在他手上，就一定会稳定的。而且在过去二三十年以来，整个柬埔寨的发展，改革带来的变化都是得益于洪森的统治。

我们再来看看柬埔寨这个国家的历史。它有世界七大奇迹之一的吴哥窟。

在公元前八百年到一千两百年属于真腊王朝，统治了四百多年，有二十五任国王。吴哥窟是国王兴建一座规模宏伟的石窟寺庙。这个国家在公元前一千两百年左右国力达到鼎盛时期，成为中南半岛最强盛的国家。当时它的地盘涵盖了越南、柬埔寨、泰国今天所有的地方，风头一时无两。当时它拥有的战象就到达20万头。当大家去吴哥窟看到这些遗迹的时候，都会很惊叹，当时的人们有多么大的智慧，需要耗费多么巨大的人力和财力才能造就这样伟大的奇迹。

此外柬埔寨还有很漂亮的海岸景观，这个海岸线的清洁程度和优美程度可以媲美马尔代夫和三亚，非常漂亮，没有任何的污染。

柬埔寨还有具有民族传统特色的舞蹈，每一次欣赏柬埔寨当地人跳舞的时候，我就会感觉到心里很平静，每一个动作都寓意着生死苦痛，每一个微笑都有一个深刻含义在里面。所以当我们处于这种环境的时候就会觉得很舒服，能感受这个民族的血液里流淌着爱与欢乐。

那我们再来看看它的资源。它有20亿桶石油，10亿立方英尺天然气和丰富存储的红宝石矿藏。整个国家的自然植被的森林覆盖率达到了61.4%，木材储量约11亿多立方。可供开采的石油和天然气海域达到了3.7万多平方公里。

目前柬埔寨还没有很强的技术水平去开采这些能源，但是随着第三产业的发展，它的能源将会给这个国家的GDP带来强劲的增长动力。

再来看看这个国家的平均年龄，是27.8岁。

大家都很清楚，中国在前10年快速增长，就是得益于中国有很强大的人口红利。

最近这两年中国已经开始开放二胎政策，就是发现人口红利已经渐渐消失了，根据中国2010年的人口普查数据，中国的人口平均年龄已经达到了35岁。现在是2017年，中国平均年龄早已超过了40岁。

柬埔寨的人口平均年龄在28岁左右，那么它未来的人口红利释放影响将是非常大的，这个国家是充满了生命力和活力的。

从图表中也可以看到，近几年来柬埔寨的GDP增长一直在保持7%以上。按照这个速度持续增长，柬埔寨的确可以算是全球经济增长最快的国家之一。

2010年柬埔寨是通过了《外国人不动产产权法》，有先见之明的韩国人、新加坡人、日本人和我们中国人都已经开始投资柬埔寨这片土地。

我们再来看看啊，。。

自1996年以来，20年来累计投资超过100亿美元。，还是整个柬埔寨的路网。你都可以看到“中国交建”、“中国建筑”、“中铁十×局”的身影。

另外我们也可以看到，，像华为海洋承建的一个8000万美元的海底光缆，还有就是富力兴建酒店和其他项目的投资。2016年中国房地产企业到柬埔寨投资的协议总额达到了60亿美元。

在未来的话，金边还会有一个地标性的建筑，叫做金边双子大厦，这个大厦的总高度超过了560米。项目建成后将会超过吉隆坡的双子塔，成为整个亚洲的新地标。这个项目也有澳门新建业集团参与投资，中标单位是中资武船集团的神州长城。

从各路媒体的报道可以看出，柬埔寨房市的火爆现象是有目共睹的。从右图看目前金边的地价是每平方6500美金,曼谷的地价是一万五千美金一平方，再下来是胡志明市两万二一平方，河内两万五一平方，从这个角度去对比，金边是一个价值很大的有潜力的的投资洼地。

根据2016年的数据，柬埔寨的人均GDP是大概是1200美金左右，而中国的人均GDP呢，就大概到了8000美金左右。从数据对比的角度我们可以说，当今的柬埔寨就是十五年前的中国。

我们经常会讨论这样一个问题，“如果回到十五年前的中国，你会做什么样的投资”。很多人都回答，一定要去买房子。

无论你是做什么事情，打工的工资永远赶不上房价的增幅。做生意有亏有赚，但是如果你买房子，到最后肯定是赚钱的。

我们看看2000年北京的房价，是3500元左右，那么今天柬埔寨的房价是不是也应该在三四千块钱的水平？

不是。现在柬埔寨房价均价已经到了一万多，那为什么会到了一万多呢？因为已经有先知先觉的投资人进入到这个市场，他们已经占据了这个市场一部分洼地。

我们经常说，历史是惊人的相似，但并不会简单的重复，如果我们错过这个机会，等到柬埔寨房价大幅上涨，想追也追不上了。

由于供求关系的影响，金边房价的年平均涨幅都在15%到25%左右，到2018年底，金边市区完工的公寓数量大约在1.5到1.8万套。

事实上金边长住外国人口已经达到了40万到50万左右了，外国人不断融入这个地方，造成了房屋租售长期处于供不应求的状态，租金一直在往上涨。

现在金边核心区域投资回报率高达12%~20%，柬埔寨房屋租售比达到7%~12%，目前是处于全世界前列的。

大家可以想一想，我们国内的房子租售比可以去到多少呢，我相信在广州可能还有个两三点，在北京上海的话，最多就是一点几左右。相比于北京随随便便就是十几二十万一平方的房价来说，它的租金又如何能够达到这样高的比例呢。

下面就到大部分朋友比较关心的部分了，就是在柬埔寨买卖房产到底需要哪些费用。

这里可以很清楚的告诉大家，去柬埔寨拿房产证的时候，要办理银卡过户，按照政府估价需要向政府缴交4%左右的过户费，这是由买方支付的。

整个手续费大概是500美金左右。

我们的付款流程呢，就是确定房子之后呢，一般先交2000美元订金，14个工作日之内签订合同并支付首付款。物管费差不多1美元1平方米左右这个样子。

其他的费用，比如说是贷款的费用，国内的贷款大概是在4%~5%左右，但在柬埔寨贷款利率会到8%~12%。

柬埔寨两年定期的存款利率已经达到了6%左右，这个利率是比较高的，大部分人觉得在柬埔寨贷款不太划算，所以我们现在基本上都以分期付款为主。当然，如果有需要贷款的朋友，也可以通过贷款方式买房。

还有一个要提及的问题就是房产税，柬埔寨这个国家的房产税是你房屋价值的1‰，也就是说10万美金的房子一年要缴交的房产税大概是100美金左右，换算成人民币是700块钱左右。

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