万科谈转型:“卫道士”万科物业的加减逻辑

发表于 讨论求助 2019-09-18 17:18:27

东苑小区

去年以来,万科一直在谈转型,郁亮规划了一套围绕社区的全新业务版图:以住宅为核心,分拆物业板块,布局商业和产业地产。然而,一个不可忽视的事实是,作为典型的劳动密集型行业,随着人口红利逐渐消失,物业板块赚钱越来越难,为此,万科将目光投向了机器人。王石表示,预计明年万科的机器人夜间巡逻保安就会投放市场。除了代替保安,万科在物业上的机器人应用还有哪些?除了投放机器人,万科还有哪些可以节省人力的招术?

进一步,尽享资本盛宴,市值以几何级倍数增长;退一步,固守微利,连工资也要在蝇头小利中挤出。如果你是万科物业掌门人朱保全,会怎么选?

自然是“进”。那么,问题来了。物业管理属于劳动密集型行业,想像互联网公司那样成为“风口上的猪”,首先就要缩减尾大不掉的人力成本,可是“减人”行得通吗?朱保全抛出问题称,“市盈率呀,新三板呀,资本一波波地冲击着纯朴的物业人,大家一下子忘了落潮时裸泳的惨态。减人,成为物业公司向资本讨好的一种姿态,还真拿自己当互联网公司呀?物业的竞争力主要不就是线下能力吗?”彩生活的种种做法,可不就把自己当互联网公司吗?这说明,万科物业仍然把自己定位于传统物业。

万科物业像“卫道士”一样表示要“持本守正”,不减人,用人做服务。可是人口红利不再,又无房企补助,成本高企,怎么上市呢?不让资本市场看到你挣钱的潜力,如何会有白花花的银子投来?另外,最近万科有很多扩张动作,不难发现它在管理面积上的企图。那么,扩张之后,万科会给市场讲一个什么故事呢?要知道,彩生活已经提前卡位社区O2O,物业圈的“互联网+”故事不新鲜了。

其实,万科不减人以及商业模式的底牌就是“物业+”,这决定了万科物业将走一条和竞争对手商业逻辑不同的道路。

传统物业

捧着“金饭碗”要饭?

2015年,风来了。

又苦又脏又累的小区物业,成了并购市场上的香饽饽。当彩生活成功登陆港交所,并将轻资产的市值一度做到百亿级别,万科、中海等老牌物业公司也开始朝上市发起冲刺,业内大规模的合作与兼并随之而来。

2014年底,万科物业合同管理面积为1.03亿平方米。这个数字很关键,既是万科物业扩张的“跳板”——今年要在此基础上增加50%,也是上市所必需亮出来的“肌肉”。在全国175亿平方米物业管理面积(2014年底,中国物业管理协会数据)面前,万科物业的市场份额小得可怜,但彩生活上市前的管理面积也不过1亿多平方米。在高度分散的中国物业市场上,一旦跨过以亿计算的门槛,那就已经是数一数二的大鳄了,不仅有了规模化优势,还有数量可观的增值服务用户。

除了管理面积,资本市场要看的还有财务数字。2014年,万科物业贡献了19.8亿元的收入,毛利率约为13.24%。毛利率远没有彩生活的靓丽。

瑞银证券分析,假设万科物业2014年的净利润率是2%,那么年净利润仅4000万元,而且伴随人力成本的提高,预计净利润率很难提高,将长期维持微利化。

因此,彩生活董事长潘军接受《每日经济新闻》记者采访时点名万科称,物业管理公司本来是非常好的营运模式,却被做成了微利甚至赔钱的生意。

瑞银证券指出,如果万科物业在普通的物业管理外,能够拓展与家庭生活相关的各项服务,并通过移动互联网技术实现,则物业平台的价值将得到重估。就是说,搭上“互联网”或“社区增值服务”的风,万科物业就能飞上天。

彩生活的上市成功,让“扩张+增值服务”成为物业公司爬上风口的必备装备。

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(责任编辑:李湾湾)
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