在柬埔寨买房,你到底在担心什么?

发表于 讨论求助 2018-12-05 16:46:46


*摘自海君在“海外情报社”(topnews-9)海外淘金大讲堂讲座文字实录


柬埔寨的房地产在2010年之前是没得搞的,就是说在2010年之前,因为柬埔寨不允许外国人,甚至地上产权都不能持有,就是2010年之后,应该是5月份通过《外国人持有产权法案》,意思就是说,只要不带土地,比如说一个公寓、一个大楼,只要你不买第一层,就是地面上的一层,从第二层开始往上,外国人爱怎么买怎么买,而且是只用护照就可以买,所以这个法案一出台以后,柬埔寨的房地产真的就开始有搞头了。 


在2010年之前,做的很多那种项目,有几个大项目,像公寓楼、办公,还有那种商业,集合一体的也有。那种大楼,以前的目标市场就是当地人,柬埔寨的有钱人。2010年以后,大家突然开足马力,就可以打外国人的市场。外国人可以持有的像这样的二楼以上的物业,有这么几个特点,一个是永久产权,这个很厉害,大多数的楼盘都是永久产权,你买它,它是永久设计的,不存在说70年、50年,然后没有奢侈税。柬埔寨是用美金交易的国家,柬埔寨自己有一种货币,叫做柬埔寨瑞尔,这种直接就被我们无视。因为你如果要买个什么有点价值的东西,你是不会用瑞尔去买的,反正我是没见过我的朋友用瑞尔,大家都用美金,买房子就更不用说了。所以你的房子的价格标识也是美金为单位,交易也是美金。而且柬埔寨的外汇政策,100%开放,你带多少钱进来,都没人管你,你只要有那么多钱,你全带进来买,也没人管你。你赚了钱,你要带出去,也没人管你,你一分钱没有跑到柬埔寨赚了几千万美金走人,走就走吧,所以它是一个绝对开放的国家。 


现在的房地产,2010年开始,就是韩国人与台湾人玩得比较厉害。韩国人是怎么弄呢?就是最开始在这个法案还没出来之前,韩国人就已经买了好多地,很有眼光。他们就平了好多地,然后就开始造楼,造出来以后,一开始韩国人买了好多。但是问题是,2008年、2009年的时候,金融海啸,韩国国内的银行倒了两个,不止两个,倒了好几个。那个时候,我刚好住在韩国,但是我不知道它跟柬埔寨的关系,后来我来了以后,我才知道那些倒了的银行,其中就有柬埔寨楼盘的金主,就是背后的融资银行。这样的情况下,就导致了当时出现了烂尾楼。所以韩国人从出现烂尾楼以后的两三年,都是倒下没有起来。然后台湾人,接着玩,台湾人到我来了柬埔寨之后,2012年、2013年的时候,我发现台湾人基本上全岛都在买柬埔寨的楼盘,那个时候就是全靠台湾人在买。台湾人有一个习惯,在柬埔寨置业。有时候飞机上一下来,一半人是来自台湾,跑到柬埔寨金边来买楼,那个时候搞了一阵子,然后楼价也开始上来了。直到今天,中国大陆人可能是在台湾人,在台湾人稍后一点,就是在柬埔寨投资置业。


直到今天,就是2016年的今天,其实中国根本没有任何一个省份和城市出现,就是说投资柬埔寨房产热,还没有出现,我估计这个绝对会出现,就是或早或晚的事情。如果那个现象一发生的话,那么柬埔寨的房产又会进行另一波的高峰,但是还没有出现。到今天为止,因为中国人口多,没有办法,就算没有出现,他还是买。所以到今天为止,中国大陆人在柬埔寨买房是什么样呢?就是零散的,大多都是跟柬埔寨有关系有关联的人,比如那些开制衣厂的,我前天碰到了一个大姐,浙江人,在这边开制衣厂,她在金边早期的几个楼盘里面,每个楼盘里面买了两三套,现在就有时不时卖一两套出来,赚得不要太多,所以就是这样的人。还有一些是在这里做工程的或者在这里投资的,就是他见过柬埔寨,他知道柬埔寨是什么样子。就是这样与柬埔寨有关联的,了解柬埔寨是什么样子,或者一年有几个月生活在柬埔寨的中国人,他们在陆陆续续地买,过去这两三年都是,陆陆续续在买,零散地在买,没有一窝蜂,就是这帮人,所以发展到今天是这样子。 


但是今天房地产的问题就是,大家发现柬埔寨是一个房地产的新大陆,然后就台湾、中国大陆就来了很多房地产的开发商,这其中有一大部分人根本就忽略了柬埔寨当地人这个群体,最近这一两年开发出来的楼盘,套路就是这个样子。所以他开发出来的楼盘,比如说完全按照中国人的审美观、台湾人的那种审美观和消费观念,以那个标准在开发,然后就没有考虑柬埔寨当地人的消费,因为他们以为现在这个点上,可能购房的主力会是中国大陆人或者台湾人,或者马来西亚、新加坡这样的,这确实是事实,就是大部分的房产还是被这帮人买走了,柬埔寨本地人过去这一两年买得不是最近的,所以这样搞的结果是什么呢? 他们的消费水平也定在他们这帮人的水平上。所以慢慢的,房价上涨的速度就比以前快了。 


到今天为止,在金边出现了一种很有趣的现象。2015年,就是去年下半年,半年之间就突然有十几个楼盘开始规划动工,而且全部是走国际路线,动不动出来的都是两千多美金一平方米,所以现在发生了这样一种很有趣的现象。这种现象是什么呢?也不是说它不好,但是它的问题是,你必须是消费能力非常强的人。


总体来说,你说这个房地产的市场在柬埔寨是什么样子呢?我觉得它绝对是没有到顶点,就是说像今年明年,可能成长的速度不会有2012、2013年那么猛,但是我觉得离顶点还是很有距离,它基本上还是处于一个上升的姿态。


*摘自海君在“海外情报社”(topnews-9)海外淘金大讲堂讲座文字实录


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曾海君
衡阳人,东北亚地域学硕士。
现居金边,三天打鱼,两天卖房。
其文章主要收录于
微信号:cambodiagolf


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