柬埔寨经济起飞!金边将成下一个曼谷

　　位于东南亚中南半岛的柬埔寨，与越南、泰国和寮国为邻，是东盟10国之一，过去是里头最不起眼的一个小国，尽管大部分人知道当地有着闻名的吴哥窟世界文化遗产，对于柬埔寨现况却多半不了解，仍存有“落后”、“贫穷”、，事实上，柬埔寨被视为充满发展潜力的东盟新星，首都金边更是现在当红的海外投资热区，房市正在起飞中。

　　在历经战乱后，，，为君主立宪国家，2016年的GDP（国内生产总值）达200亿美元，预测2017年可增长7%至222亿美元，经济主要来源包括工业、农业、服务业；此外，全国人口平均年龄低，青壮年达7成以上，未来劳动市场人力充足，因此吸引亚洲其他国家进驻，成为东盟10国的新兴投资点之一。

　　随着越来越多海外投资者、跨国银行抢进柬埔寨，亦带动该国经济成长，而主要都是锁定在第一大城“金边”。1960年代，金边美称“亚洲珍珠”，、经济、文化社会发展中心和交通枢纽，城市人口数约300万人，预估2020年将达突破400万人，而当地硬件建设速度快，举凡高楼建筑、商办大楼、购物中心、高级餐厅、星级酒店，加速现代化脚步，显现的是金边的繁华与富有，整体规划参照泰国曼谷及新加坡作为发展参考目标。 

　　从经济、文化、人口等各层面来看，多数民众或许仍对柬埔寨感到陌生，但比较敏感的人早已先行研究一番，从2014年上半年开始，柬埔寨房地产逐渐成为热门话题，在海外不动产市场中占有一席之地，陆续前进盖房、抢房的海外投资者比例变多，主要来自中国、香港、台湾、韩国、日本和新马等国家与地区。

　　广州粤泰集团长期在柬埔寨做房地产开发，除了看中该国人口结构红利高、未来经济可望急速增长爆发，另有多项投资优势包括无外汇管制、享关税优惠、美元计价、房价基期低，涨幅大、外国人可取得合法产权、GDP高于7%等，而该集团海外公司总经理杨硕先生长期驻点当地，他观察到柬埔寨房市投资门坎低、允许土地自有化之外，从买地规划、设计、建设到卖房，在中国的话，整个项目从开始到结束需要3～5年，柬埔寨则是2年半就可完结，“我们非常看重的是资本金的回转率。”

　　在柬埔寨房地产市场中，办公大楼是新兴的地产发展项目。杨硕提到：“从投资角度来看，柬埔寨人和30年前的中国相类似，手上握有一定的资本金额后就想当老板，但过去当地没有任何纯商业办公大楼，因此倾向购买排房（透天厝），因此当地人买排屋主要原因是因为一楼店铺可以拿来做小生意，例如卖杂货、开美容院，上面才是做为住家使用。由于金边现已发展的办公大楼少，且没有一个价格、规划合理的商办，嗅到先机的建商便提早进场锁定商办对象开发。”

　　杨硕更认为：“柬埔寨目前没有太多中产阶段，但其人口数量呈现飙升状态，看好2018年大选后或是2019年之后，当地会涌现一波强劲的购买力道。柬埔寨房市前景一片看俏。”柬埔寨房地产在台湾也是海外置产的询问焦点，以旺界国际房地产来说，该公司主要提供柬埔寨房地产相关信息，而过去一个月开2场投资说明会，一场10几人报名，现在则是一个礼拜就开2-3场，一次约5、6人参与，甚至全台（台中、嘉义、台南及高雄）都定期举办说明会，反应出在国内投资人之间的热度。

　　旺界国际房地产总经理叶斯博，涉猎海外投资近十年，近年以柬埔寨金边为主力战场，是第一批前往并销售柬埔寨金边房地产的专业中介，对在地产业市场、社会文化及生活均有深入，拥有“金边达人”、“金大王”等称号，甚至出书介绍如何一边玩乐、一边投资。

　　叶斯博观察，从今年开始，陆续接触到很多台商表示想前进柬埔寨，除受到中国房地产紧缩和中国大陆限汇政策影响，另一方面看到金边的投资远景，从柬埔寨政府释出的各项利多、加上外来的一带一路及东盟崛起，在此时机如同搭上顺风船，预期未来的经济成长率会很高。目前外国人到柬埔寨置产，不论商办或住宅，皆以出租为主，例如近期已完工建案中，今年4月才交屋，现在出租已经超过9成。

　　叶斯博认为，金边每年至少以5～10万人口持续增加，其中，目前因工作驻点的高阶外籍人士约超过6万人，是主要租屋客群，从数据统计观察到2018年，高级出租公寓顶多1万8到2万户，未来供不应求的状况仍会存在；此外，过去几年推案量中商办比例仅占10～20%，预期之后当地的中小企业会慢慢出现，将带动商办需求。

　　金边拥有诸多特色，但要如何找“对”对象和地方，才是海外投资人最关心的重点。叶斯博分享，针对新兴国家，投资住宅、商办首要挑选蛋黄区，千万不要认为买在郊区未来涨幅会非常大而错选目标，而金边的精华区是以大至以河岸为准，越靠近河岸越热闹，大概距离5公里、10公里区域内都很不错。另外也提醒，海外投资时一定要波段操作，勿短线操作，可拟定不同投资目标做资金配置，而最重要的，就是要找到能信赖、好的开发商和代销公司或中介。（旺界国际／洪菱鞠）