柬埔寨调研见闻全纪录!2万字市场最全调研纪要!

发表于 讨论求助 2020-08-27 11:11:32

1、亲历柬埔寨之观感

1.1、在建的高楼

金边给人的第一感觉就是一个大工地,抬头可见在建的高楼项目,马路两旁也是搭好的大大小小的施工脚手架;金边不少在建和已建的高楼是由神州长城完成的。

金边作为柬埔寨的首都,近几年开发迅速,高楼大多是这两三年建成的,因此数量并不多。


图1、The bridge 项目写字楼远眺


图2、远观安达银行大厦

1.2、忙碌的市民

印象中信奉佛教的国家市民较为悠闲和懒散,但金边的市民却是一片忙碌的景象,到处可见来来往往的摩托车,即使在炎热的中午十二点也能看到马上机动车上川流不息。近两年越来越多的外资企业来柬埔寨开设工厂、投资建设,当地的工人观念也有改变、对加班的接受程度提高,勤快程度超过以前。

街道两旁小朋友很多,能够感到到这个国家人口结构偏年轻化(0-14岁人口占总人口的比重为31%),未来劳动力充足,充满朝气与活力。


图3、忙碌的市民1


图4、忙碌的市民2

1.3、满街的机动车辆

金边街道上小汽车和摩托车很多,摩托车也是主要的代步工具,有点像21世纪初中国的大城市;也正因为摩托车多,公交系统并不发达,基本看不到公交站;由于本地无法生产制造摩托车,大多是从日本进口、价钱在2000美元以上、使用年限可达10年,中国产的摩托车虽然价钱较低但使用年限短,因此在金边较为少见。

 

街道上的机动车品牌以日系的丰田、本田汽车较为常见,也有雷克萨斯、路虎以及宝马等豪华车品牌。不过,商用车并不多,货运也是以小型的货车为主。


图5、十字路口的机动车辆


图6、街边的雷克萨斯店


图7、ISUZU 店

1.4、较大的贫富差距

金边的贫富差距较大,既有金碧辉煌的Naga酒店、气派的政府大楼、漂亮的别墅,也有低矮的民居甚至贫民窟;城市基建较为落后,但是也能见到捷豹、保时捷、法拉利等豪华车专卖店。

普通工人的工资一个月100多美元,而有的勋爵的资产达到上百亿美元。不过,尽管贫富差距较大,柬埔寨国民却不仇富,与国家信奉佛教有一定关系。


图8、捷豹专卖店


图9、贫民窟

1.5、落后的基建

由于土地私有,政府建造公共设施的成本较高,因此金边当地的基础设施较为落后,城市街道路面多有破损,并且地下排水系统落后,每逢大雨道路就被淹没,而重新修建的话涉及到私人土地产权,代价高昂。


图10、破旧的市区道路1


图11、破旧的市区道路2

1.6、良好的生态环境和旅游业

服务业是柬埔寨最大的产业,占GDP的44%;工业主要是制衣、建造。金边位于热带地区,日照充足,而且国家以轻工业及旅游业为主,重工业较少,环境污染少、天天是蓝天白云。


图12、金边湄公河河边景色


图13、柬埔寨王宫


2、神州长城项目现场调研

2.1、洪森路第14号村庄55层综合开发项目(PP50/The peak)

项目的基本情况。项目建造内容:1 号及 2 号高层公寓楼;香格里拉酒店;商业裙楼&停车场;合同金额:2.85亿美元;项目业主:OXLEY-GEM(CAMBODIA)CO.,LTD.( 豪利珍宝(柬埔寨) 有限公司)。

 

项目进度情况。尚未实现“正负零”;光是打地基就花了一年的时间。

 

住宅销售情况。这个住宅项目已经卖了30%,价格是3500美元/平米,是套内面积;这个高层住宅楼在55层有一个无边际泳池。这边有一些人卖房子的时候不太会中国国内的销售技巧,所以如果有大单,大业主会亲自过来;这些大业主团队除了业主本人在马来西亚,其他团队成员都在柬埔寨,他们很重视这个项目。

 

住宅销售模式。本地人分期付款的,首付最低17%,每个月付1%。在柬埔寨可以卖楼花,客户买房从项目开发时就开始付钱,房屋盖完时要付清全部房款,只有付清全款才能入住,如果到竣工都不能付清,这套房子有可能就要给别人;所以,这边不像中国的按揭贷款可以还款二三十年年,这边付款时间最多也也就建造周期、3-4年左右,如果比较晚来买房那还款时间就更短;在柬埔寨,银行的住房贷款也都是很短期的。

 

购房的客户。这些高档住宅的客户不愁,这边有钱人挺多,贫富差距很大,有钱的特别有钱,所以这边有江景的贵的房子反而卖得好。

 

住房购买力情况。现在柬埔寨的贫富差距很大,大部分百姓的工资都很低,但是整体物价非常高,比得上中国一线城市了,房价也不低、都得一两万人民币了;中高档楼盘的购买者包括富人、外资企业的高管、本地的中产阶级等。

 

住宅的配置。建好的房子里冰箱、橱柜是有的,其他的家电没有;这边空调很多都是大金的,当地人都认日本牌子,格力卖的也不错。

 

转售及物业。这边转让房产也要交4%的转让税,一般是小业主交这个税。停车位是要买两居室以上才会有送,其他的


图14、The peak项目地基施工


图15、The peak 项目完成效果图


图16、The  peak 住宅销售情况

2.2、紫晶壹号项目

项目基本情况。项目用地面积8153平米;项目建造内容为两栋 39 层综合性高档水岸住宅(地下2层、地上39层,其中裙楼6层),建造面积为14.8万平米,集住宅、商业、餐饮、娱乐、停车为一体;工程施工合同金额约1.24亿美元。

 

项目公司股权比例。这个项目总投资1.24亿美金,地主是占比43%,我们占比37%,还有一个分包商占比20%。

 

项目盈利情况。售价是2000美金/平米起价,总建筑面积超过140000平米,这就差不多2.8亿美金;土地面积8053平米、价格是3200万美金,建造成本是1.24亿美元,所以总成本约1.6亿美金。而且现在2000美金每平的价格只是最低的价格,以后联通钻石岛的第二个大桥(中国援建的)开通后,交通更加便利,住宅售价会更高。

 

神州长城获得项目的原因。项目的业主只是买了这块地,但是没有任何建设和运营的经验,而公司是当地有名的建筑承包商,所以业主拉着公司一起开发这个项目。

 

未来预计销售情况。这个项目临近湄公河岸边,环境很好,预计未来销售情况不错;并且这个项目旁边已经开卖的楼盘,有的一个多月就卖完了。

 

项目进展情况。5月31日是开工仪式;然后有点图纸要修改,大概一个月或者半个月之后进场施工,打地基,我们要在雨季之前要完成地基的建设。

 

雨季对项目的影响。柬埔寨每年有半年的雨季,大概是3月份到8月份,每天都会下一场大雨,要持续一两个小时,在雨季时候可以施工但是速度很慢。

 

建材供应情况。我们项目所使用的水泥都是在当地采购的,因为水泥有运输半径,如果从国内运过来里面就会有水汽影响质量;华新水泥在柬埔寨的贡布有生产线,那里离金边有4、5个小时的车程。钢筋类的材料有很多都是国内运过来的,因为虽然柬埔寨当地也产钢筋但是产量经常跟不上项目的需求,所以要从国内进。现在柬埔寨到处都在盖楼,对于钢筋、水泥的需求量很大,做这个生意的人很赚钱的。


图17、紫晶壹号项目待施工地块

2.3、500万吨/年炼油厂项目

项目基本情况。一期工程总承包合同金额6.2亿美元;采用EPC总承包的模式,涉及设计、采购(材料、设备、机 械和辅材)、检验、现场施工、预试车和试车等;项目业主为柬埔寨石油化工有限公司。

 

项目进展。现在炼油厂项目还没有进场,但是EPC合同已经签订了,所以整个设计工程已经开始。我们对地质资料已经有准备了,而且我们请国家建设部地质勘探研究院到场进行初步的探查,他们对我们做出了一些初步的建议,详细勘察要到6月启动,同时我们会准备若干桩型和地基处理的方案,这样详细勘察的资料一出来我们就可以立刻开始进行桩基处理、地基处理,地基处理有很多种方式,比如粉喷桩、沙桩,我们更多的用管桩、灌注桩,因为塔器很高,有60-70米,所以要抗拔;此外管桩和灌注桩可以在雨季施工,这样我们就可以把以前雨季浪费的时间节省出来了。

 

项目分两期建设。这个项目主体设计的是500万吨,分两期建设,先期建设200万吨。总体流程是先是轻组分提炼出汽油;重组分生产柴油,在这个过程中会产出渣油,要催化炼化加氢处理,所以我们第一期主要是提取最主要组分,第二期上马重油炼化。

 

项目计划进度。这一次的项目不仅有成品油储罐,还有原油储罐,今年年末应该可以开始罐群施工,到明年三月底罐群施工要结束;整个项目中罐群要先建好,这样就可以把用人和用电高峰先结束。装置区先进行基础设施的建设,包括地下管道的建设,到后期装置陆续到货就可以正式开始施工了;在旱季我们会开始钢结构的使用,这一块我们准备在国内预制,到现场组装,这样节省时间。2018年10-11月份整个项目工艺管道测试完成(压力测试、强度测试、气密性测试),2019年2月份之前完成焊缝除锈,这也代表着基本具备生产条件了。之后进行水联运,发现需要整改的地方,打通整个流程。到2019年4-5月开始投油,调整一些参数以适应油品。整个项目计划在2019年6月份正式投产。

 

项目难度所在。项目最大的难度就是工期太紧,不然也不会抓紧雨季的几个月时间。现在在现场没有太多进展,主要是因为很多的预制都是在中国进行,例如长周期设备的制造、钢结构的预制、罐的制造等等,到现在组装就很快了。

 

采购方面。因为我们是做EPC,所以也要负责采购,公司计划将精力集中在长周期设备上,这是关键;其他材料准备交给建设承包方,包括中石油、中石化、中核的专业队伍,安全性和质量保证性都会好一点。

 

分包商方面。公司主要是倾向于和中石油的寰球公司合作,因为他们主要做炼油厂和化工厂;公司和华东设计院的设计合作已经签订了,后面和寰球的合作还在商谈中。分包出去的比例接近一半。

2.4、国家选举委员会大楼和NAGA步行街综合体项目

项目基本情况。公司负责承建地上结构部分,包括选举大楼(青色的)和NAGA赌场二期(金色的大楼);合同金额为1.4亿美元;项目业主是金界控股(香港上市),主要经营赌场。

 

选择神州长城的原因。公司是先做安达银行项目里面的装修,然后当地人看到了公司的实力就让公司做Naga项目;然后就是豪利的项目,豪利先请公司做了the bridge项目,看到公司的建设和资金都没问题以后,又请公司来做香格里拉项目(The peak ),后来又让公司做缅甸的“敏公寓”项目。

 

政治背景。Naga项目也算是政治项目,因为国家选举委员会大楼是金界控股(Naga项目业主人)帮政府建造的选举大楼,政府就把这块地便宜卖给他们。

 

工程进度。6月底交付,8月份赌场开业。

 

工人情况。装修的工种里面40%是本地人,60%是中国人,因为现在进入精装修阶段了,本地人做不了楼房和一些精细的活。这边泥瓦工一天8小时有600-700元的工资,高峰时候可能有3000工人在场内施工。以前很多工人和管理层都不愿出来,觉得外面工作不好,国外还打仗;现在国家推动“一带一路”政策,宣传的力度很大,工人都愿意出来了。我们在国外的工人和本地工人不住在一起,因为生活习惯、信仰等等很多方面都不一样,要分开管理,防止出现事故。

 

建材涨价。这边使用的钢材几乎全都是国内运过来的,今年钢架涨了有70%,可是合同里面约定的价格是不浮动的,不过好在我们使用的钢材不是很多;但是如果有新增的项目或者材料,合同价格就会相应的上涨。

 

公司的竞争力。我们比当地的建筑公司的管理能力更强,因为模式不一样,当地公司会把很多工作分包出去,我们都是自己做,管理人员更多,管理效果更好。你可以看出来我们公司的人才是非常充足的,现在业务跨度很大,所有方向都有足够的人才储备。


图18、Naga赌场二期&选举大楼


图19、Naga二期 施工现场


20、Naga室内施工完成情况

2.5、豪利钻石项目(The bridge 项目)

项目基本情况。占地面积约1万平米;建造内容包括两栋45层高的独立塔楼,5层高的裙楼,共包括746个住宅公寓和阁楼、963个SOHO和630个商业单位;项目金额1.58亿美元;项目业主豪利钻石(柬埔寨)有限公司,与PP50项目/The peak项目的业主同属豪利控股。

 

工程进度。大楼已经封顶,年底之前能够全部交付。


图21、The bridge 项目建成远观1


图22、The bridge 项目建成远观2


图23、The bridge 大楼顶层远眺



图24、The bridge 项目完成效果图

2.6、金边双子塔项目

项目基本情况。建造内容包括两栋133层高的双子塔大楼、4栋62层的豪华住宅、10层的商业裙楼、停车场,总建筑面积约156万平米;项目合同金额27亿美元;建造工期5年。

 

工程进度。项目原定上半年开工,但是由于政府要求将双子塔大楼向后移,因此需修改设计方案,预计8月份开工。

 

土地情况。土地位于市中心,地理位置非常好,是业主二三十年前用5000万美金从政府那里拿来的。


图25、金边双子塔项目售楼处


图26、金边双子塔整体效果图


图27、金边双子内部公寓塔效果图



3、神州长城项目业主交流

3.1、NAGA项目业主NAGA公司

项目现场的工人。我们现场有超过500名工人,本地人和中国人都有,中国人一般是技术人员,当地人是劳动人员。根据工种不同,员工比例也不同,一般建设工程里中国和当地人的比例是3:7,而精装修工程对技术要求高,一般是5:5。我们的设计师是美国人,他是金沙集团的御用设计师,带着整个团队都驻扎在现场。

 

项目计划进度。我们的赌场二期工程是分批交付的,6月30是交付大堂、套房、11楼的客房,7月30号交付一部分,到8月份就可以全部交付。

 

付款进度。在付款方面是按照工作量来支付的,还有保留金的概念,建设方每月最后一天申报进度,业主要在56天内支付90%工程款,剩下10%算是保留金,在工程完工后支付5%的账款,还剩5%是保修金,在一年后建筑公司拿到履约证书,可以拿到最后5% 的账款。因为NAGA公司经营的赌场每天净利润能达到几十万美元,所以我们也是急着开始营业,所以规定的56天一般只需要30天就可以完成付款。

 

赌场经营权限。Nagaworld赌场持有为期达七十年至2065年的赌场牌照,并享有为期四十一年在柬埔寨金边市方圆200公里范间内的独家赌场经营权,直至2035年为止。

 

赌场后续扩张计划。Naga公司计划继续扩建,把现有的1000间客房扩建到5000间,而且有Naga3期、4期等等,后面Naga1期还要翻修,已经计划全部给神州长城来做,虽然按照程序来说还是需要走招标程序的,但是后面神州长城中标的可能性较大;naga海参崴的项目也是给神州长城做的,当时投标的还有中国交建下面的中国港湾公司,但是最终神州长城竞标成功。

 

Naga选择神州长城的原因。Naga对神州长城最满意的地方是神州长城的高度配合和工期的控制,因为做酒店的,后期的设计修改非常多,每天可能变更十多次,但是神州长城一直非常配合,不讨价还价;而且他们的工期非常短,这也是优于其他公司的地方。Naga二期投标是在2014年左右,当时投标的别的公司(云南建工、两家马来西亚公司等等)投900天,神州长城投742天,整个工程质量很高,即使有点小问题也有完善的解决办法。我们能感受到中国的建筑公司很舍得花钱,在建设中甚至是不计成本也要把工程做快做好,这一点要比马来西亚的竞标公司好很多。

 

建材价格变化的影响。现在施工材料的价格波动对整个施工没有什么影响,因为都是做EPC的,Naga和神州长城的总价是谈好的,后面神州长城再分包出去。

 

劳工的安全性。神州长城从中国带来的工人都需要持有签证、劳工证等等,他们公司对员工的要求很严格,所以员工都很遵纪守法,没有什么安全性问题。

 

工期要求。因为这个项目的工期违约成本非常高,超过约定工期的罚金达到12万美元/天,所以神州长城既然可以比别的公司少三个多月,就是对建设工期非常有信心。但是业主对工期的要求也要是合理的才行,比如极端恶劣天气、施工图纸变更、国家领导视察封路等等,是会顺延工期的。

 

如何看待Naga在柬埔寨的发展前景。柬埔寨现在经济发展非常快,能达到7-8% 的GDP增速,就像是九十年代的中国和马拉西亚一样处于高速发展期,而且这边承接了越来越多发达国家转移过来的产业,未来的发展会非常好。柬埔寨因为外国人很多,所以房屋租金相对很贵,所以很多外国人选择买房子,已经在建的住宅一般都能卖出去70-80%,封顶的大楼就更没问题了,大部分早都卖完了。柬埔寨人口有年轻化的趋势而且非常需要人才,当地人更加悠闲不愿意加班,所以在建筑等领域需要外国的人来进行管理。现在中国有很多工厂都在柬埔寨设厂,因为这边的各种成本都很低,而且政府为了发展经济也会提供许多优惠的政策。这边的个人所得税率是比较低的,美国有约30%,马来西亚约26%,而柬埔寨只要大概20%。

3.2、500万吨/年炼油厂项目业主

项目的来龙去脉


  • 这个项目一直是中国重点援建的项目,70年代开始,后来因为越南入侵而中止;

  • 2003年重启这个项目,国内就帮他们做调研做市场;2006年国家领导访问柬埔寨,中化就签订了BOT合同;

  • 到2010年这个项目才开工,主要原因口行和开行非商业银行做不了这个项目,项目总贷款金额达16亿美元,需要总理签字。当时做了四年,我国的政策性银行要求柬埔寨做一个主权担保,而且还要是国会签字的,我们也做到了;为了这个炼油厂的项目,柬埔寨还专门成立了一个“柬埔寨石油化工厂投资处理委员会”,当时的第一副总理出任委员长,可见柬埔寨的重视程度;但在这种情况下,开行还是不批准贷款,需要一个司法部出具一个司法认证书。

  • 后来柬埔寨政府和世界银行签订的一个贷款协议,每年一个亿、30年30亿元,但是其中一个条款导致这个协议无法签订。

  • 后来决定把这个项目改变成商业项目,那么就没有主权担保,只能走商业项目通道;打算通过口行来做,三年后签了一个16.7亿美元的贷款协议,但是到现在都没有拿到钱。当时在签协议的时候有五个条件,其中四个是要求业主的资质,我们都可以达到,还有一个是要求epc承包商的,要签署一个商业合同担保,我认为这些都是非常简单的,就签了协议,但是最后就卡在这上了。当时中化已经退出建设了,所以我们就找了国机集团,国机集团投资了5000万美金做业主总包,但是口行审批时说国机集团是非专业公司,因而不能放贷,那么通过收购天津石化设计院来弄;但是做完还是不批贷款,因为说国机集团在海外没有这方面的业绩,我们只好放弃,改找中石化合作,但是后来签订合约的老总被双规了,项目没法继续下去。

 

选择神州长城的理由。因为一开始我们总是想做一个特别大的项目,但是后来觉得在柬埔寨这样一个规模不大的国家里做不太现实,就把它分解了成四五个项目,水库、电厂都分离出来分别成立项目。炼油厂的项目分成了两期,第一期是6.2个亿,两百万吨给了兰石重工做,但是做了半年以后发现国企的问题太多,很多不能通融,一点小问题就卡住了,后来就有人给我介绍神州长城,因为他们在柬埔寨做香格里拉和Naga项目二期,算是一个踏踏实实做事的公司。一开始他们公司的人找过我,但是以我做炼油厂的经验来看他们并不靠谱;后来经过多方介绍又坐在了一起,我觉得他们的老总是一个可以干实事的人,并且他们也说经过多年的发展,他们已经做到了民营企业在海外第一了。并且国内房地产市场不可能一直高速发展,到后面一定要转行;他的想法是让神州长城慢慢转型做工程,这个是非常好的,就是缺乏经验,得慢慢来。所以我就跟他们说你们可以逐渐转型摸索经验,但第次做炼化项目一定听我安排,因为我在这一行做了50年,从最底层的工人一直做到研究所所长,设计院院长,还有工程部的总经理几乎所有职位都做过,经验还是丰富的。

 

项目的推进情况。这个项目的做法就是神州长城要组建一个专业团队,从十几个行业抽调有经验的人员,包括机械、设备、工艺、地表、热工、给排水,然后需要一个在各个专业都有经验的总指挥,然后再请顶尖的如洛阳院、寰球等公司来做。具体操作就是别的工程院设计总的流程、进行管理,神州长城来执行。设计团队请的是中石油下面的华东设计院,施工方面找了兰州石化的很多拥有超过十年工作经验的人来做车间主任和项目经理,现在进展的很顺利。

 

上马炼油厂项目的背景。柬埔寨去年从新加坡进口石油180万吨,走私只会比这更多,据估计实际需求有430万吨。在这种情况下,柬埔寨的油价比中国还贵,柬埔寨政府希望通过我们的项目把油价降下去,而且从国家石油安全储备的角度上来说柬埔寨也需要一个炼油厂,而这个炼油厂现在是第一家,也是唯一的一家。现在柬埔寨每年进口的180万吨油的税收占了整个财政税收的60%,前十位的公司都是买卖石油的,柬埔寨国内油价是新加坡油价的近三倍。这个项目投资有5%来自柬埔寨国家石油局,51%是我和国机集团出资,剩下是3名在柬埔寨当地很有名望的人出的钱。我们现在公司的业务是从外面进口油批发卖给中国公司,例如中国路桥、上海建工,去年卖了20万吨。洪森总理对炼油厂项目很着急,但是炼油厂项目前期是看不到成效的,要修路打地基,设备也有制造周期,所以我们决定先把加油站建起来,从国内进口了300套加油设备开工了。

 

项目的融资如何解决。进出口银行和国家开发银行和中信保的权限是3亿美金以下可以自由批准,3亿美金到10亿美金由财政部批准,10亿美金以上由总理以及国务院批准。一开始上马这个项目时的想法是借贷16.7亿美元,但是很难得到批准,所以后面分开到6.2亿就很容易了。他们有一个会议纪要,是6月底起草合同8月底放款。我要用业主的股权和资产做反担保,资产是4.39亿元他们就给2.99亿元,避开3亿元的槛。这3个亿中由工银租赁做设备;土建6000万美金这一块由神州长城垫资施工,作为一个保底产品,意思就是应收账款由工行买断;1.4亿美金的安装费他们希望我们用加油站的资产做担保;剩下的他们希望我们前一个包销协议。我们主要的设备全都有设备供应商垫资,因为他们现在没活。现在有三家银行在跟踪这个项目来放贷,但是我们偏向新加坡的一家银行,设备租赁的时间最多也就2-3年,结束后不可能立即还钱,我们会在投产后做一个项目抵押融资把钱还掉。

 

项目的盈利性。关于运营后的收入我完全不担心,当地人必须和我签合同,原因是当地人从新加坡运油到柬埔寨需要每吨150美元的运输成本和340美元的中间关税,这比他们全部的利润还高。其次是他们从新加坡买油要提前半个月,在我这边买就可以节省这个时间。而且汽油一次转运至少损耗5%的原油。所以当地人在我这买石油每吨可以至少节省500美元,200万吨就是10亿美元。以前一直没有把项目做起来的原因是我习惯于大资金大项目的建设,想把30亿美金的项目一次做起来,后来发现在柬埔寨行不通,因为钱不够。现在在暂定炼油厂2019年6月30号投产。

 

项目的进度计划。我们现在的计划是年底之前把土建做完,9月前面把勘测勘探等准备做好,后面3个月干完;明年一季度做完油罐,这是费用最大,费时最长的;明年4-6月普通设备就可以安装好了,下半年长周期设备就到位了,明年花6个月的进行设备调试。这个炼油厂项目风险很小,因为利润是非常高的,因为现在即使进口也没法满足柬埔寨国内的需求,所以我们只要保证上交政府的税比以前多,其他的都有非常大的利润;建炼油厂找中国的公司还有出于政府保护的原因。

3.3、双子塔项目业主泰文隆集团

泰文隆集团的情况。泰文隆集团是一家私营企业集团,旗下有航空公司、银行、码头、水泥厂、科技公司、房地长等资产,金边洲际酒店就是我们全资拥有的物业,洲际只负责管理,我们希望未来能在香港上市,现在在柬埔寨整体资产估计价值100亿美元。泰文隆集团很早就在香港发展,但是1988年收到柬埔寨政府的召唤回国发展国内经济,就将很多海外业务出售回国,后来柬埔寨总理希望金边有一栋高楼,就准备双子塔项目了。

 

物业销售前景。双子塔其实是一片商业综合体,四角的建筑用作住宅,中间的两栋高楼做酒店和写字楼,都已经计划好了。现在大楼的预售还没有开始,因为柬埔寨当地规定建筑要建到20%才能开始发售,所以预计做到10层裙楼的时候开始发售。现在我们在等柬埔寨大选情况稳定后,在按照价格进行发售,我们预计房价会上涨300元/平米。因为整栋楼都是公司的产业,所以希望尽量多卖,暂时没有计划预留自用的部分。

 

政治变动的影响。现在双子塔项目的建设和销售是两条线,建设是按部就班的来;而销售是等2018年大选情况稳定后正式开始,这边的人对政治变更还是有很多担忧的,因为以前不是打仗么,所以我们还是很肯定等大选的情况稳定了,买房子的人会变多,房价也会一直上涨的。此外当地人也不想这么早买房,因为那需要拿出家庭的一大笔现金,不能放在银行吃利息,对于他们来说也不划算的。

 

集团建设这栋地标的信心。我们对于大厦的信心也有两部分,建设和销售。建设方面,我们老板的原则是,这栋大楼是必保项目,不仅仅关乎到泰文隆集团的利益,更关乎到整个柬埔寨的声誉和脸面,而且国家总理也非常支持;因此,建设过程中如果有资金问题,公司会想办法融资,假设无法融资,公司就出售其他资产也要保证双子塔的顺利进行。销售方面,我们现在对未来大厦的销售很有信心,因为柬埔寨现在经济发展很快,就是向着中国的方向去。我们预计未来写字楼里面会有世界百强公司的办事处、各国使馆来入驻,而且现在就有很多外国人到这边开展业务,这样高端人群的需求也很大。此外,金边周边乡村富裕人口也都以非常快的速度迁入金边,仅去年就有70万人从乡下进到金边市内,他们都是想要在金边落户的;而且据统计现在金边市内全部人口超过300万人了。而且我们要看到,这个双子塔承担了很多国家任务,政府会有一定的规划,所有最后的销售肯定不会差的。

 

项目进度。我们预计建设项目达到“正负零”(指主体工程中的地下工程部分完成,该进行主体地上工程部分的时候)的耗时为一年八个月左右,我们原本计划2017年3-4月开工建设,现在要推迟到到今年8-9月份,原因是前段时间一位建筑部长上台,建议双子塔的设计图纸需要修改,我们肯定要符合政府的要求,所以整体修改后再加上审批就推迟了后续的时间。

 

项目融资情况。我们公司是没有贷款的,现在先用自有的3亿美元投到项目建设中,盖周边的裙楼和双子塔的地基,地基耗资大约2亿美元。我们现在在和别人商谈周边裙楼的销售,如果能成功就能有几亿美金回笼。公司自有的3亿美金可以完全覆盖并超出“正负零”的部分,后面由项目公司融资跟进。融资的主体是项目公司,他们不会在柬埔寨融资,因为成本太高了。

 

选择神州长城的理由。我们选择神州长城的原因是我们可以看到神州长城在柬埔寨的那么多项目,也是他们实力的证明。

3.4、The bridge&The peak 项目的业主豪利(Oxley)集团

项目的销售情况。我们的The bridge公寓是新加坡第一次在柬埔寨开发综合大楼的。以前在当地的情况是一次只能卖出不超过5套房子,而在2014年3月28号The bridge开售当天三个小时内就卖出了300套房子,这是开创历史的事情,当时那个场面也是有点疯狂的。以前当地人不敢买房子,对公寓没有兴趣,不是说他们不愿意相信公寓的优势,而是被以前的韩国开发商吓怕了,因为以前有一次韩国建筑商盖得楼都快卖完了结果烂尾了。但是我们不一样,我们在柬埔寨也是通过好几个公司的联合体去开发项目的,这个联合体的主席是柬埔寨当地一个非常有名望的人,有许多人脉关系,而且我们也借助豪利这个品牌的影响力,做了大量推广,现在The bridge的项目已经完工,售出接近90%了。在The peak项目中的香格里拉酒店也和我们签署了超过20年的管理合同,因为那一块是旅游区,未来我们也在考虑是不是要修建别的酒店。

 

购买住宅的客户。本地人买我们房子已经付85% 的房款了,首先因为我们是高端房产,买房的人都是高消费人群,而且本地利率也很高,他们贷款比例就很低。现在买房子的高端人群也会带动更多的人来买房,就是一个示范效应。其实柬埔寨、马来西亚和中国的房地产有区别,人民的观念也有区别。因为在柬埔寨很多土地都是私有的,当城市建立起来以后,市中心的房价个郊区农村的就不一样了。以前的有钱人愿意在郊区买一栋永久产权的大房子,不愿意在市中心买99年产权的高档公寓,因为他们没有房地产投资的概念。而现在有许多有钱人都是受过高等教育、拿申根国家护照的居民,在我们给他们进行一些讲解之后他们就愿意买中心区域的写字楼,包括柬埔寨当地人 、马来西亚人还有中国大陆人、中国台湾人,整体销售情况比我们预想的好。现在金边每年公寓的成交数量在3000多套,在盖楼的过程中就开始卖,到封顶的时候就卖的差不多了。

 

竞争情况。在这个销售过程中也发生过不愉快的事情,因为有一些有钱人看到我们的销售情况很好,就在当地买土地,找到柬埔寨的的工程师建楼,和我们The bridge的房子卖相同的价钱,这样子的话当地居民和外国人肯定就不能接受了那边楼盘卖出去的非常少,销售失败,所以干脆就不建了。而我们The peak的楼盘是先打地基,在裙楼盖起来以后再进行第一次正式的推介会,在大选后做出第二次推广。因为2020年交付房子,有很多人跟我们建议说如果我们不收取5-20%的定金,而是让买家每月还款的话,The peak的房子肯定能卖的更好,因为大家对我们的房产都很有信心。我们今年也开始在深圳、北京等地进行房产推介,深圳的买家很爽快北京的买家虽然也想买,但是很担心他们的钱怎么弄出国。后面我们豪利也会在深圳、北京等地设立公司,未来在北京可能会有项目,到时候买家就直接付人民币就行了。

 

保留部分自用。第二个项目The peak综合体分为4部分:写字楼、公寓、停车场、商场,其中底层商场、6层的停车场、SOHO最高的3层都是豪利自己拥有,公寓中我们公司的高管都认购了一些,其他的全部出售。买家购买的这些房产都是永久产权的,对于土地的拥有权是按照他们购买的房产的使用面积的占比计算的,就算是股权的性质了。

 

在柬埔寨的第三个开发项目。我们2013年就在柬埔寨买了4块地,现在除了The bridge和The peak之外,第三个项目会在一号公路边开发,那边是一块住宅区,柬埔寨当地最厉害的开发商都在那边开发了很多房产给富人居住,虽说是一号公路听起来很远,实际上离这里只要15分钟车程。这个项目已经在建售楼部了,是出售别墅,因为那片区域都是别墅,如果建公寓是不会被接受的。这个项目总金额大概几千万美金,而且我们本身设计就是让外国人也可以买了。此外,这个项目带有私人电梯、停车位的产权,还有湄公河的江景,价格从40-100万美金不等。排屋的建设和公寓不同,公寓是要一次建一栋大楼,而排屋是有多少订单修多少房子,这样投入资金少,风险也很低。

 

在柬埔寨的第四个开发项目。第四个项目在柬埔寨皇宫边上,占地9000平米的,高度估算为40层楼,现在柬埔寨还没有对容积率进行硬性规定,但是楼层数还是要根据需求来测算决定,我们会根据未来30年的情况来预测,并不是一味地建造更高的楼。柬埔寨当地对于开发商销售房产有一个销售对象比例的规定,就是一处物业卖给当地人的房子比要超过30%,因为怕国家出一点事情,外国人全跑了这里就变成空城了,我可以保证的说在外国的开发商中除了我们没有哪一家开发商可以达到这个30%的比例。现在很多买家和潜在买家每年每个月都来问我们房子建的怎么样了,装潢装修怎么样了,他们都很期待,看到房子起来了都很高兴。这些新项目开盘的时间都是很有讲究的,按照当地人的习惯,我们必须要保证开售的时候就卖出去2、3百套房子,不然后面就很难卖出去了。

 

选择神州长城的理由。我们公司在选择建筑公司上有很多方面的考虑,包括价格、工期,还有工地上的合作,因为每个公司有每个公司的风格,每一次新的合作都需要很多的时间去互相熟悉并且磨合。我们和神州长城的合作很顺利,未来开发别的项目,如果其他竞标公司不是以低很多的价格竞标,我们肯定是更愿意和神州长城合作的,他们非常了解我们的风格,我们现在很有默契。


4、三一重工在柬销售交流

大选对项目施工的影响。柬埔寨这段时间的项目都是象征性的做一下,很多项目的合同已经签了,资金也已经到位了,但是因为涉及到拆迁会影响到明年选举的选票,所以说他们都要先暂缓一下,到明年四五月份大选结束后之后再继续,其他不涉及拆迁的项目都会正常进行。比如说现在定下来的项目包括中国路桥签的西港高速项目,总投资18亿美金,他们现在资金已经到位了,今年年底会象征性的弄一个开工仪式,到明年大选之后才会大规模动工;还有一个是2023年柬埔寨举办亚运会的东南亚体育馆,是由中国2亿美金援建,中建八局拿下的项目,也会到明年大选结束正式动工;另外还有一个三公里的大桥项目2.5亿美金,因为不涉及到土地拆迁,所以今年就可以动工。

 

工程机械在柬销售情况。我们是三一重工的独家代理商,主要做混凝土搅拌站、挖掘机、旋挖钻泵车、塔吊等等,去年在柬埔寨销售500万美金左右,收入很低,相比来说我们在广东省一年就能做到13亿元。我们是2012年7月份进柬埔寨市场的,2012年-2015年每年增长大概10%,从2015到现在几乎是平稳的、没有多少增长。这个是因为他们在2015年的时候集中购买了一批设备,用上3到5年肯定是没有问题的,所以这两年的设备销售情况一般;而且因为明年大选的原因,大部分设备制造商的销售收入都下降了50%,因为没有大项目动工,所以客户现在都是只租不买。

 

工程机械在柬竞争情况。在柬埔寨,如果是同样的产品,比如我们卖11万美金、沃尔沃卖12万美金、卡特一般卖13万美金,那两家的质量确实是比三一好一些,但是我们的性价比更高。沃尔沃与柬埔寨当地的高官合作,所以他们可以把首付做得很低,不怕别人赖账;但不行,我们就是自己做的。现在30吨的挖掘机主要是做挖矿、路桥等需要大吨位挖掘机的项目;20吨的卖的最好,贡献了大概60%的收入,可以做房建、路桥,用途很广泛;更小的10吨的挖掘机一般是挖沟和农场建设。我们的泵车在这边占有率很高,一手的泵车占有率有65%,二手泵车占有率可以达到75%。柬埔寨这边一台机械就要几万美金,而且没有强制报废年限,所以说都用很旧的机械。

 

金边的建筑业竞争格局。其实现在柬埔寨最强的建筑公司和房地产公司都是本地的公司,他们都是洪森背后支持的财团,现在洪森掌权主要就是让安达、嘉华做重要的项目。嘉华自己会做一些简单并且利润高的项目,专业性更强的项目就会找中国公司合作建设,他们的优势在于可以拿到地。

 

柬埔寨经济发展情况。现在政府很支持轻工业发展,从中国转移了很多服装厂过来,金边周边就有接近两千家服装厂。柬埔寨做轻工业的优势是进出口都没有关税,而且它们出口到欧美没有反倾销税,而中国会被收反倾销税。这边每个公司都有工会保障工人的权益,导致工人经常罢工,这也确实是因为当地物价太高,工人的平均月工资只有142美元,吃几顿饭就没了。但是这些罢工闹事不会引起政治风险,因为当地民众信佛,而且不会仇富。

 

柬埔寨未来发展前景。现在限制柬埔寨发展的原因主要是腐败太严重,这边的教育普及程度非常低,教育模式是仿照西方的,都是实用性的教育。很多跨国企业都会在这边设立代工厂,但是柬埔寨的主权评级属于c-,欧美国家会对评级为C-的国家的投资进行限制,因此真正投资柬埔寨的欧美的公司不算多;但反过来说,这对中国企业是一个利好因素,因为如果有大批量的欧美国家进行投资,对中国企业也是一种冲击。这边暂时不会有高铁建设,因为政府没钱而且基建也很落后,先把高速公路建起来就很好了。

 

神州长城在柬埔寨的发展。中国政府对柬埔寨的援建主要是基建类的路桥项目,这些项目神州长城不擅长,一般是由中国路桥、上海建工等企业来承建的,中国的银行对这些项目的贷款审批都非常快。但是神州长城在柬埔寨的优势一个是来的早,跟当地高官的关系不错;第二是他们在当地建设了几个标杆性的项目,质量都很高,口碑可能比中建四局八局都好,柬埔寨当地人不管你是国企还是民企,拿出好的项目就会被认可。

 

工程机械在其他东盟国家的销售情况。三一重工在东南亚的总部是在泰国,去年销售额大概两亿美金,因为在泰国是和当地的正大集团合作,所以发展很好。在东南亚另外一个很有发展潜力的国家是缅甸,这段时间的政局逐渐稳定下来了,未来发展速度可能比柬埔寨还快。


5、神州长城高管交流部分

5.1、公司高管对柬埔寨市场的看法

1)柬埔寨是一个很自由的国家,以后肯定是一个小香港,在这里投资是很值得的。不能只看这里的面积和中国的一个省差不多大,而是要看到这是一个制度非常自由的国家。在柬埔寨政府的部长都是说英语、从美国留学回来的;在这里货币是自由的,国家主要是用美元,还有小部分当地货币;人员是自由、不管制的,一个劳工交200美元就可以得到一年的工作签证;金融没有管制,现在好像出8000万元就可以在那边开证券公司等等。特别是公司注册方面也很自由,我们可以100%独资注册公司;而泰国、越南、马来西亚等国家不允许外资独资注册公司,我们最多只能持股49%、其他51%需要找当地公司代持,这个很麻烦也可能出问题。

2)柬埔寨现在是东盟自由的中心区,他们的GDP增速是7-8%,按数字来看全球排第六,但是因为用美元结算的原因名义增长率可以达到15%,而排名也能进前三了。这几年中国好多产业都转移过来了,工厂越来越多,中国的轻工业联合会准备把国内的纺织、包装等一些产业都搬过来,在筹划柬埔寨中国轻工业城的事情;柬埔寨将来金融、贸易方面都会做的很好。

3)现在柬埔寨只有1700多万人,但是未来很可能有几百万中国人来这边买楼、消费、做生意、开工厂,我们觉得今年这个数字能达到300多万人次。国内飞柬埔寨的航班从2012年的一天2趟发展到现在一天40多趟,都是因为有非常多人来回于两个国家之间。

4)公司投资建设的柬埔寨的赌场二期工程在8月份就可以开业,他们持有柬埔寨的独家牌照,200公里以内不能开别的赌场,所以赌场的利润率非常高。而且大家要看到,最近几年在赌场规模没有增长的情况下每年收入增长能达到40%,这个肯定要归功于当地经济的发展和来往的人流量越来越大。

5)我们公司在柬埔寨暹粒等地没有什么项目,做的项目主要在金边和西哈努克港。

5.2、公司其他相关情况

公司海外各国业务开拓情况

1)现在柬埔寨、缅甸的高层建筑绝大多数都是神州长城建的,在老百姓那边的口碑很好,政府对公司的态度也非常和善。借助着这么多高楼的影响力,未来公司的订单肯定会呈现爆发式增长。

2)东南亚其他国家中,缅甸是未来的发展重点,未来就要重点发展民生工程,像交通、教育、医疗等等以改善当地百姓对中国的印象,要让当地老百姓感受到实在的好处。

3)公司在斯里兰卡也有很多项目,那里有3000万人口。公司现在有两个在建项目;当地的香格里拉酒店也找到我们,希望我们可以接项目,他们想尽快开业,而且未来的6、7个酒店项目也会给公司做。

4)海外竞争情况。海外市场非常大的,除了仰光项目遇到中铁国际外,几乎没有遇到过国内央企的竞争情况。

 

公司现金流情况

1)公司对坏账的处理。公司对于坏账采取保守谨慎的态度,多计提一点,如果以后冲回坏账就是利润了。今年公司增加了6000多万的其他应收款,都是一些保证金类的之类的要记在坏账里面的账款。

2)公司2016年现金流较差的原因。我们去年现金流出16个亿,其中卡塔尔项目占掉7亿元、新能源项目流出2个亿、还有保证金有3个亿;但是在柬埔寨和国内的现金流一直都是正的。公司在卡塔尔的项目已经完工了,正在进行交付,这个项目对公司现金流的影响很大,我们没有进行分包,全都是自己做的,从现实情况看除了我们之外没有哪个公司可以按期完成;到现在虽然我们现在收回了百分之七八十的账款,而且后期款项也几乎可以保证收回,但是一开始公司就是抱着收不回工程款的心态去干的,因为一定要靠工程在当地打响名声。

3)公司对现金流的把控。我们现在对现金流的把控很严,国内ppp项目和海外项目我们要保证现金流是正的才会接,医院项目要保证前期建设的回款要覆盖全部投资才会谈后面的事,但是有些特殊情况例如卡塔尔项目是需要去树立品牌的。以后在柬埔寨这边的项目都可以进行分包,牺牲一点利润的情况下把现金流情况做的更好。

 

公司的转型和未来发展情况

1)我们去年国内装修业务的收入下滑超过40%,不是我们没有订单,而是不想做,觉得利润太低,而且一味的搞装修是不行的,国际建筑市场上的大公司都是有能力承包各种建设项目的。

2)这几年房地产增速很低导致家装行业不太景气,而且很多装饰企业想上市,压低了整体价格;公装方面政府都搞ppp/epc了,如果不转型肯定做不下去的。公司现在在国内已经取得了公路、市政等建设一级资质,国内的项目都陆续做起来了。而海外情况和国内不一样,国际市场不看资质看业绩,现在公司在海外的房建工程、交通建设、能源工程建设方面都有项目了,只要做出了业绩别人就能认可我们。

3)公司发展战略。公司以后海外业务肯定是重点;国内业务主要做医院和交通的epc/ppp;装修方面做得很少,都分给别的公司做,所以我们就不需要太多施工人员了,保留下来的都是项目经理和技术人员,主要做管理工作。

6、附录部分:柬埔寨基本国情

柬埔寨王国,通称柬埔寨、旧称高棉,位于中南半岛,西部及西北部与泰国接壤,东北部与老挝交界,东部及东南部与越南毗邻,南部则面向暹罗湾。柬埔寨领土为碟状盆地,三面被丘陵与山脉环绕,中部为广阔而富庶的平原,占全国面积四分之三以上。境内有湄公河和东南亚最大的淡水湖-洞里萨湖(又称金边湖);首都金边。

柬埔寨是东南亚国家联盟成员国,经济以农业为主,工业基础薄弱。

6.1、经济高速发展,未来发展潜力较大

柬埔寨是东盟十国中第二小的经济体,也是亚洲低度开发国家之一。服务业是柬埔寨最大经济产业,占国内生产总值(GDP)44%,工业则占30%(主要是制衣、旅游及建造)。农业则占余下的GDP比重,并雇用该国接近一半劳动力。

 

经济增速较高,是近年来亚洲发展中国家中经济增长最快的国家之一。16年GDP实际增长率达到7.2%,在周边经济体中仅次于老挝及缅甸。值得注意的是,从支出端来看,2015年最终消费占GDP比重达84.32%;资本形成总额占22.19%,为2007年以来的最高值;净出口持续为负,投资、出口依然严重不足。

从生产端来看,柬埔寨主要以旅游业、服装制造业为主。服务业增加值占GDP的比值稳定在40%左右;而工业增加值占比从93年以来持续上升,2015年达到29.42%,考虑到15年制造业出口疲软,工业占比的增长主要是由基建拉动。

  • 经常账户逆差严重


柬埔寨经济持续较快增长,但经济结构单一。进出口方面,2013年以来,由于主要发达国家需求疲软,出口增长速度大幅下降;2014年以来,随着产业升级和基础设施建设扩大.进口需求保持高涨。

出口对象上,柬埔寨主要出口国为美、欧为主的发达国家,出口商品以服装为主。进口对象上,主要以亚洲新兴国家和发展中国家为主,进口商品主要是石油、水泥等原材料及汽车、家电等耐用品,其中中国是柬埔寨最大的进口国,2016年中国对柬出口超过40亿美元,从2010年来连续七年正增长,复合增长率高达24%。

  • 基础设施建设发展落后


基础设施虽有改善,依然落后。根据世界银行2016年公布的全球物流绩效指数,柬埔寨的国际物流绩效指数(两年计算一次)为2.80.在160个经济体中排名为第73位,与2014年相比绩效指数增加2.74,排名前进10名,交通、货运能力有明显的进步,大量基础设施投入初现成果。虽然柬埔寨物流状况与2014年的83位、2012年的101位相比有了大幅提升,但是和周边主要国家相比,依然具有巨大的提升空间。在2016年,中、泰、越分别处于第27、45、64位,周边国家中柬埔寨仅领先于深处内陆的老挝。

柬埔寨的发展历程可以类比于中国:1)投资占比不断增加。2)通过加入世贸组织、开放经济特区等方式增加和世界的交流。3)大力发展基础设施建设。4)同为政治经济较为稳定的发展中国家。对比中国和柬埔寨之间的GAP有助于估计柬埔寨未来发展的潜力。根据从世界银行披露的最新数据,柬埔寨的基础设施相对依然无法满足发展需要,尤其是电力领域。柬埔寨的每万人铁路公里数为4173公里/万人,低于中国4885公里/万人;每100平方公里公路里数仅为22公里/每100平方公里,低于中国的43公里/每100平方公里;铺设的道路占比为6%,远低于中国的64%;人均码头吞吐量为0.02箱/人,低于中国的0.13箱/人;尤其值得注意的是,柬埔寨通电率占比仅仅为31.1%,远低于中国的100%。宽带互联网用户占比仅为0.5%,远低于中国的19%。从以上的基础设施数据可以看出柬埔寨在公路、铁路、港口、电力及通讯领域都有很大的投资需求。

 

基础设施建设是柬埔寨优先发展领域,政府积极吸引外资和外援,并重点参与区域和次区域互联互通计划。公路运输为柬埔寨主要运输方式,路网建设总长约5.2万公里,约三分之二的公路在雨季无法通车;南北两条铁路线已修复,铁路总长约600公里,时速30公里。空运方面有待进一步发展,目前主要为客运,货运仍不发达。

 

随着柬埔寨国内电站陆续建成发电,其电力供应能力不断增强,依靠从邻国(越南、泰国和老挝)进口电力的状况将得以扭转。2015年,柬埔寨国内发电占全国供电量的82%以上,进口电力大幅下降51.7%,初步形成全国电力自主供应格局,柬埔寨国家电力公司购电成本大幅下降,高昂的电价降低。

 

根据柬方《国家路网规划》,短期来看,柬高速公路建设计划需要经费90亿美元。长期来看,到2040年柬埔寨将建立一个全国性的2230公里的高速公路网络,预计耗费260亿美元。连接省级行政区、经济特区、主要的运输中心、旅游景点、边境口岸和国防要地。柬埔寨计划建设连接金边至西哈努克港的首条高速公路,该项目于2016年开工建设,并争取在2020年竣工通车。在全国范围内将建设三大主电网,降低供电成本,完成2020年将电力覆盖到全国,2030年使全国70%的家庭通电的目标。

  • 吸收国外投资状况


FDI持续增长。柬埔寨良好的经济前景、开放的市场,以及相对低廉的劳动成本,吸引了外资持续大量流入

 

柬埔寨鼓励外国投资,并向投资者提供优惠的税收激励措施,但法律制度缺乏透明度问题和能源供应和运输问题仍然是国际投资的重大障碍。2016年,世行继续在“营商环境报告”中提示该国的商业环境较为恶劣,并在排名中下调了6位,暂居187个国家的第127位。2014与2015年FDI流入小幅下降。

柬埔寨的投资优势:有宽松的税收政策及极低的外资投资限制门槛

1)  出口商品被28个国家给于普惠制待遇(GSP),贸易摩擦小。柬埔寨作为最不发达国家之一享受美、欧、日等28个国家给予的普惠制待遇(GSP)。柬埔寨很多产品如满足原产地规则等要求,可享受较宽松的配额和进口关税减免待遇,同时,有权享受很多产品关税减免的额外优惠。

2)  除国防外几乎所有产业对外商开放。鼓励外商投资农业、旅游业、环保、高科技、劳动密集型工业、出口型工业、基础设施和能源等重要领域。

3)  极其优惠的税收政策。在法律规定范围内,免征投资生产企业的生产设备、建筑材料、零配件和原材料等的进口关税;企业投资后可享受3-8年的免税期,免税期后按税法交纳税率为9%的所得税;利润用于再投资,免征所得税;取得最终注册证书的合格投资项目可享受免交利润税或特别折旧;分配红利不征税;产品出口,免征出口税。

4)  经济活动高度自由化。实行开放的自由市场经济政策,投资者可投资除法律特别规定之外的大部分领域。

6.2、柬埔寨与中国外交、经济关系密切

中柬两国关系紧密,持续健康发展。从50年代中期开始,中柬建立了友好关系;1960年柬埔寨和中国签订《中柬友好和互不侵犯条约》,并在60年代支持中国恢复联合国席位。1978年12月25日,越南入侵柬埔寨,中国反对侵略行为。1991年之后,柬埔寨洪森领导的人民党和中国建立友好关系。2006年4月,温总理对柬埔寨进行正式访问,双方发表了《中华人民共和国政府与柬埔寨王国政府联合公报》,宣布建立全面合作伙伴关系。2009年10月柬埔寨国王西哈努克出席中国建国60周年国庆招待会和天安门观礼活动;2009年12月,习主席访柬;2010年12月,柬埔寨首相洪森访华,两国建立全面战略合作伙伴关系。

 

中国是柬埔寨最重要的商业伙伴。2005年中国成为柬埔寨最大的投资国,2009年成为最大的援助国;中国是柬埔寨最大外资来源国和第一大贸易伙伴。

 

柬埔寨希望通过亚投行及“一带一路”,推动基础设施发展。2016年3月7日,在以“推动国内和区域基础设施和物流连通发展繁荣”为主题的柬埔寨展望论坛上,首相洪森表示,柬埔寨将通过东盟共同体深化区域经济合作,加强与“东盟+6”国(六国包括中国、日本、韩国、澳大利亚、新西兰和印度)特别是与中国的合作,为柬埔寨基础设施建设带来更多的商机。2016年10月中国国家主席习近平访问柬埔寨期间,两国签署了31份合作文件,其中包括柬中两国《关于编制共同推进“一带一路”建设合作规划纲要的谅解备忘录》,希望中国增加到柬埔寨的投资、旅游。

  • 外贸方面,中国是柬埔寨第一大贸易伙伴


中国与柬埔寨双边贸易快速增长。在中国--东盟自由贸易区框架下,中国与柬埔寨分别于2010年和2015年对来自对方的绝大部分产品进口实现零关税。中国是柬埔寨最大的进口国,2016年中国对柬出口超过40亿美元,从2010年来连续七年正增长;2017年5月13日至17日,柬埔寨王国首相洪森来华进行正式访问并出席“一带一路”国际合作高峰论坛,双方更在联合新闻公报中表示,争取到2020年双边贸易额达到60亿美元。

  • 中国是最主要的投资国


中国是柬埔寨最大外国直接投资来源国。中柬两国是推进“一带一路”建设的重要合作伙伴。根据中国商务部公布的数据,2015年中国对柬埔寨ODI流量为4.1亿美元,存量为35亿美元。中国在柬埔寨投资企业超过500家,主要投资电站、电网、制衣、农业、矿业、开发区、餐饮、旅游综合开发等领域。中国在柬承包工程营业额快速增长,06-15年在柬承包工程营业额从0.98亿美元增长至12.13亿美元,CAGR=32.22%。

 

2015年,柬埔寨全国投资总额达到46.44亿美元,同比增长18%,其中中国以8.65亿美元对柬投资额高居其外资来源国首位,占投资总额的18.62%,比其他所有国家对柬投资额总和多6.5%。2015年,中国对柬非金融类直接投资3.9亿美元,累计直接投资约36.1亿美元;新签承包工程合同额14.2亿美元,增长0.5%,完成营业额12.1亿美元,累计合同额121.1亿美元,完成营业额76.6亿美元。

6.3、柬埔寨未来发展潜能:与香港相比

柬埔寨与香港在整体上有巨大差距。经济自由度指数是由《华尔街日报》和美国传统基金会发布的年度报告,涵盖全球179个国家和地区,是全球权威的经济自由度评价指标。经济自由度指标给分项的50各指标分别打分1-100,通过平均值算出总体系数,一般来说,具有较多经济自由度的国家和地区会拥有较高的长期经济增长速度和更繁荣。

  • 财政政策


柬埔寨投资活动税负低,政府较少干预市场。柬埔寨的综合经济自由度指数位居179个国家的第112位,虽然远远落后于连续22年居首的香港,但是在财政自由、政府支出这两项接近于香港的水平,排名位居世界前列。柬埔寨优惠的税收政策。在法律规定范围内,免征投资生产企业的生产设备、建筑材料、零配件和原材料等的进口关税;企业投资后可享受3-8年的免税期,免税期后按税法交纳税率为9%的所得税;利润用于再投资,免征所得税;取得最终注册证书的合格投资项目可享受免交利润税或特别折旧;分配红利不征税;产品出口,免征出口税。

 

香港的财政政策实施的是低赋税、少干预政策。1)赋税低;2)税基窄,没有消费税与关税,大多数劳工不需要交税;3)非税收入占比高,主要是卖地收入。由三元悖论可以推测,香港的财政政策效果不大,政府干预市场的动机小(固定汇率+资本自由流动)。


  • 货币政策


柬埔寨具有一定的货币自主性,但自主性低。柬埔寨通过干预外汇市场,使本币对美元一定范围内浮动,促进了宏观经济的稳定。柬埔寨的汇率制度主要依据1997年的外汇法。外国投资者和本国居民的换汇行为没有受到限制,但是换汇需要到有资质的换汇机构(第五条);如果遭遇汇率危机,政府有权临时限制外汇交易头寸(第六条)。

 

香港实行固定汇率制,货币政策基本没有自主性,货币政策稳定性高。香港的汇率政策主要是以与美元挂钩的联系汇率制,香港金融管理局每发行7.8港币,就需要购买1美元货币;如果市场上港币需求增加导致港币升值,香港金融管理局会买入美元,并向市场释放港币以维持7.8的汇率水平。香港的货币政策也基本与美国接轨,若美联储的加息,香港也会将利息上调同样幅度。


  • 贸易政策


香港进出口贸易免关税。香港作为世界上最出名的自由港,在金融、旅游以及外贸(包括转口及港产品出口)方面有着独特的优势。香港的贸易对象主要为中国大陆、美、日、英德及亚洲新兴经济体,其中2016年中国大陆与香港的贸易总额达到50.82%,连续五年超过半数,对香港贸易的影响举足轻重。中国作为柬埔寨最重要的贸易国,同样对柬埔寨的贸易产生重要影响。

 

柬埔寨拥有极低的贸易壁垒。柬埔寨有三种进口关税和税收:(1)从价税的进口关税,(2)特定商品的特别税,(3)增值税。所有进口货物均需缴纳10%的增值税,但某些进口货物则特别优惠,如东盟自由贸易区(AFTA)、东盟-中国贸易协定。柬埔寨作为最不发达国家之一享受美、欧、日等28个国家给予的普惠制待遇(GSP)。柬埔寨很多产品如满足原产地规则等要求,可享受较宽松的配额和进口关税减免待遇,同时,有权享受很多产品关税减免的额外优惠;柬埔寨受益于东盟-中国贸易,东盟-日本,东盟-澳大利亚-新西兰和东盟-韩国协议,无论进出口只需要支付极低的关税。


  • 投资资本流动


柬埔寨的资本流动几乎不受限制,但不排除特殊情况。根据柬埔寨1997年外汇法,超过十万美元的投资需要向中央银行事先申请(第16条);外商投资清算,清算结果可以自由转让;投资、投资收益换汇行为正常情况下完全自由,对柬埔寨境内投资或国外大部分资金转移的利润或资本的遣返亦没有限制;借贷、经营行为产生的资本也可自由流动。但值得注意的是,法律并没有明确规定什么是危机,柬埔寨政府有权临时停止换汇及资本流动。

香港资本完全自由流动,资本项目全面开放。


  • 土地政策


根据柬埔寨投资法,外国投资者不直接拥有土地,土地所有权归柬埔寨公民或柬埔寨实体,但是外国投资者可申请无限长期租赁和可续期的有限短期租赁;投资可以覆盖除了国防之外的大多数领域。

 

香港土地管理中对首次出让的土地收取一次性地价和年租,续期不补地价,只缴年租;投资可以覆盖几乎所有领域。


  • 人力流动


香港的人力自由流动,柬埔寨劳动力流入几乎没有限制。投资者可以自由选择本国劳工或者外国雇员,外国雇员需要获得柬方的工作许可证(投资法第18条);国外雇员需要向本国支付适当的税款(投资法第19条);


  • 结论


柬埔寨与香港相比,总的来说有以下几个共同点:

1)  资本流动自由度高,换汇成本低。

2)  税负低,政府对市场干预少。

3)  劳动力流动限制少。

4)  货币政策自主性低,主要稳定与美元的汇率(柬埔寨是有管理的浮动汇率、香港是固定汇率)

5)  贸易低关税(香港零关税,柬埔寨一定范围内零关税,与中国基本零关税)

 

但是柬埔寨与香港相比,主要存在以下几点劣势:

1)  基础设施落后

2)  腐败现象

3)  人力资源欠缺(柬埔寨教育水平低下)

4)  能源价格溢价高

5)  知识产权保护低

6)  政策风险大(政府在一些自由条款下有一定解释权)

文章来源:兴证建筑


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