万科创新商业地产证券化路径 实现小股操盘

发表于 讨论求助 2019-06-04 01:32:15

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8月28日,万科发公布告实与凯雷达成战略合作,将旗下9个商业物业大部分权益授予凯雷;事隔几天后,万科再度出手,以约16.51亿元人民币抛售万狮置业90%的股权,买方为RECONANSHAN PRIVATE LIMITED,实际控制人是新加坡政府产业投资有限公司。

在商业地产领域,万科选择了一种结盟外部资本、国际化的运作方式。而在商业物业资产化的探索上,万科再一次引领了行业。

商业物业资本化战略

万科方面表示,与凯雷签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》,并成立资产平台公司,两者分别持股20%和80%,该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有,同时,双方共同设立运营管理公司,未来以资产证券化为目标退出。

通过合作协议不难发现,万科在与凯雷的合作中处置其商业地产的方式并非简单的出售。

负责商用地产业务的万科集团高级副总裁毛大庆指出,在与凯雷的各合作项目中,万科的商业品牌要保留和发扬,在运营管理公司中,万科也要有绝对的经营管理权。

这符合万科今年以来不断强调的“小股操盘”战略思路。同样,万狮置业出售完成后,尽管买方将持有90%的股权,但万科仍将负责后续的开发及运营。

与大部分住宅物业不同的是,商业物业可选择长期持有,开发商收获持续稳定的租金收入,但另一方面,存在资金大量沉淀,回报周期偏长的特征,国内几乎所有开发商都面临商业地产开发资金不足的问题。

万科与凯雷合作的另一个现实背景是,国内商业地产已出现过剩苗头,竞争加剧。

德勤与中国连锁经营协会发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》预测,中国每年购物中心将以300家的速度增长,到2015年,中国购物中心总量将达到4000家。

而在宏观经济增速放缓的大背景下,消费力或难以支撑如此快速的商业物业增长。

基于此,万科的一系列举动得到了机构的认可。国泰君安研报分析,万科通过“小股操盘”模式,有望彻底解决商业物业发展在长期资金匹配上的瓶颈,万科手中丰富的商业物业资源进一步盘活。

海通证券认为,万科和国际私募巨头凯雷的合作,旨在实现未来将其商业物业以资产证券化形式退出,并进一步帮助公司实现轻资产化发展,减少潜在风险。

申银万国研究员韩思怡同样指出,万科轻资产、重运营的商业地产思路显现,并且,其资产证券化走在了行业前列。

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(责任编辑:徐丹)
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