主城主流户型提档到110-130㎡ 这些因素决定你家产品命运

发表于 讨论求助 2019-07-10 12:08:33

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原标题:主城主流户型提档到110-130㎡ 这些因素决定你家产品命运

2018年所剩时间不多,今年推出的住宅产品与往年相比,有哪些实质性变化?锐理数据统计发现,截至9月,成都主城区主流户型产品面积终于正式提档到110-130㎡。

从当初的70-90㎡刚需小户横行到如今的110—130㎡占据C位,数字变化的背后有何动因?目前市面上110-130㎡的主流产品有哪些特点?未来楼市又将迎来怎样的新产品?

全域走势变化

主城:110-130㎡占据主导

数据显示,2018年1-9月,成都主城区商品住宅销售面积最多的产品为110-130㎡——与往年相比,这一数字有了明显提升。2016年,主城商品住宅主流销售面积为70-90㎡,2017年为90-110㎡——可以明显看出,近三年以来,主城区的主流产品面积在不断扩大,主城居住的改善特征愈发凸显。

近郊:偏向110-130㎡

在近郊,销售面积段也同样“升级提档”——由2016年的70-90㎡升级到现在的90-110㎡,且110-130㎡产品与90-110㎡产品销量差距在今年明显缩短、几乎持平。

远郊:维持90-110㎡

不过远郊暂未受到这股趋势影响。过去三年,主流销售面积仍然维持在90-110㎡。

总体而言,产品升级提档是近三年成都楼市,尤其是主城、近郊楼市的关键词。为何会产生这样的现象?数据背后的动因是什么?

面积段为何会上升?

供应端看:地价、产品、容积率多方作用

众所周知,房企拿地成本逐年提升,大成都范围内土地楼面地价在2017年攀至高峰。招拍挂市场里,2017年大成都平均楼面地价达5432元/㎡,同比上涨108%。主城区平均成交楼面地价为9267元/㎡,同比上一年增长72%。这些数据直接影响了2018年产品输出。

地价上涨带动地价房价比提升。过去四年成都主城区地价房价比不断上涨,2017年主城区地价房价比值直接升至0.65,这个数字意味着主城的盈利空间被无限压缩,高品质产品更能实现房企的溢价需求,而面积是品质的基础。

除此之外,“中优”规划下出让用地容积率降低,也从政策层面指导产品的最终成型。

需求端看:“一步到位”与“剪刀差”的顺势推导

对购房者来说,限购条件下,换房成本高企,“一步到位”成为许多家庭的选择,因此,110㎡以上的首改产品逐渐成为市场的主要选择。还有一个原因,购房者不能

典型项目的产品亮点

那么,目前市面上的110-130㎡的产品有哪些特点呢?锐理数据挑选了部分1-9月在市场上引起热议的楼盘,分析它们110-130㎡面积段的产品,目前发现了这样一些规律:

1、横厅:

横厅更为普遍了。横厅的优势在于进深短,减小房间暗空间,增加了屋内的采光面,且LDK容易整合成一体,可以打造成为现在流行的家庭活动空间。横厅同时意味着大阳台,产品溢价点明确。

横厅的缺点是没有竖厅节地,不过走道空间可同时作为客餐厅空间,实用性较强。

(某112㎡横厅产品)

2、套房:

主卧套房是产品标配,部分产品可以满足双套房设计。不过在双套房产品里,公卫与次卫一般会合为一体,位置需要仔细斟酌。

(某118㎡产品卫生间既是公卫,又是套卫)

3、精装修

2017年,成都市人民政府办公厅发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》,指出2022年底,成都市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%,“毛坯房”将不再入市。

2018年上市产品中,精装房成为市场主流。在精装套组、价格方面各大房企也展开了激烈竞争:

三大件(地暖+中央空调+新风系统)、天地墙、厨卫浴、柜体、智能系统、安防系统,公区装修配置逐渐成为“标配”。

未来:高端项目会带来哪些变化?

未来居住还会怎么进化?未来的关键词是什么?锐理君认为,科技住宅和全生命周期住宅值得被重视,这方面有两大标杆产品可以作为参考:

1、科技住宅:

科技住宅在国内经过很长时间的发展,目前以金茂、朗诗、当代置业为代表,众多企业在这一

以金茂为例,12大科技系统包括温度、湿度、空气、阳光、噪音和水六大基本元素。相比普通住宅,金茂府的房子在室内的温度、湿度、新风、降噪、日照方面,始终恒定在一个国家标准和舒适区。

比如它可以过滤掉85%以上的PM2.5,湿度在夏天不超过70%,冬天不低于30%。

(金茂府12大科技系统)

2、全生命周期

居住面积扩大了,对于购房者来说,需要更早进入到三代同堂的阶段。全年龄、可生长的居住空间成为了刚性需求。

以万科为代表:

今年年初万科发布的无限系产品,升级了其全生命周期产品:“整个户型以一棵结构柱作为建筑核心,除了户型内部厨卫及管井位置不可变,其他都可以根据业主的需求来进行布局。”

一套房子就可以实现各个阶段的不同需求。

主城区主流户型正式提档至110-130㎡,郊区也不落伍,对此您怎么看?您认为未来的产品发展有何新趋势?欢迎留言发表真知灼见。

编辑 | Mola

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